Bail professionnel : durée, résiliation, clauses et modèle
Le bail professionnel permet de louer un local affecté à un usage exclusivement professionnel, notamment pour l’exercice d’une activité libérale. Plus souple que le bail commercial, il obéit néanmoins à plusieurs règles impératives, notamment une durée minimale de six ans et un contrat écrit.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Le bail professionnel est le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel.
Son régime principal est prévu par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
Il concerne principalement les professions libérales et autres activités exercées dans des locaux qui ne relèvent pas nécessairement du statut des baux commerciaux.
Qui peut conclure un bail professionnel ?
Ce type de contrat est particulièrement fréquent lorsque le locataire exerce une profession libérale dans des bureaux, un cabinet ou une étude.
Professions libérales
Avocat, architecte, consultant, professionnel de santé ou autre activité libérale, sous réserve des règles propres à la profession.
Sociétés professionnelles
Une personne morale peut être locataire dès lors que les locaux sont affectés à l’activité professionnelle prévue au contrat.
Bureaux et cabinets
Le régime est adapté aux locaux utilisés exclusivement pour l’exercice professionnel.
Le local peut-il être utilisé comme bureau ?
Avant de signer, il faut vérifier que l’utilisation professionnelle envisagée est juridiquement possible.
Le contrat de bail ne suffit pas à lui seul à autoriser une activité dans n’importe quel local.
- vérifier la destination et l’usage administratif du local ;
- examiner, en copropriété, le règlement de copropriété ;
- vérifier les règles locales relatives au changement d’usage lorsqu’elles sont applicables ;
- tenir compte des règles spécifiques attachées à certaines professions.
Quelle est la durée d’un bail professionnel ?
Le contrat doit être conclu pour une durée au moins égale à six ans.
Il est possible de prévoir une durée supérieure.
Le locataire veut partir
Il peut mettre fin au bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois.
Le bailleur ne veut pas renouveler
Il doit notifier son intention au moins six mois avant l’expiration du bail.
Que se passe-t-il si personne ne donne congé ?
Le bail est tacitement reconduit pour la même durée.
Il n’est donc pas nécessaire de prévoir une clause spéciale pour créer ce mécanisme : la reconduction résulte directement de l’article 57 A.
Le locataire bénéficie-t-il d’un droit au renouvellement ?
Non, contrairement au locataire bénéficiant du statut des baux commerciaux, le titulaire d’un bail professionnel régi par l’article 57 A ne bénéficie pas d’un droit statutaire au renouvellement assorti d’une indemnité d’éviction.
Le bailleur peut donc décider de ne pas renouveler le contrat à son échéance, à condition de respecter le préavis de six mois.
Comment fixer et réviser le loyer ?
Le loyer initial du bail professionnel est fixé librement par les parties.
Le contrat doit notamment préciser :
- le montant du loyer ;
- la périodicité du paiement ;
- les modalités de règlement ;
- le régime de TVA le cas échéant ;
- les charges et taxes récupérables ;
- les modalités éventuelles d’indexation.
Sans clause d’indexation
Il n’existe pas de mécanisme annuel automatique comparable à celui que l’on pourrait imaginer simplement en fonction de l’évolution d’un indice.
Avec clause d’indexation
Les parties peuvent prévoir une évolution du loyer selon un indice adapté, notamment l’ILAT dans les situations entrant dans son champ.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Aucun montant général n’est imposé par le régime du bail professionnel comparable aux règles applicables à certains baux d’habitation.
Les parties peuvent donc prévoir contractuellement un dépôt de garantie, son montant, ses conditions de conservation et ses modalités de restitution.
Qui paie les charges, travaux et taxes ?
C’est un point particulièrement important du bail professionnel, car son régime laisse une place importante à la rédaction du contrat.
À défaut de dispositions contractuelles adaptées, les règles générales du Code civil s’appliquent notamment aux obligations du bailleur et du locataire.
À préciser dans le bail
- charges de copropriété ;
- eau, électricité et services ;
- taxe foncière ;
- entretien et réparations ;
- travaux et mises aux normes ;
- assurances.
À défaut de clause
Le Code civil prévoit notamment que le bailleur doit effectuer les réparations nécessaires autres que locatives, tandis que les réparations locatives et de menu entretien relèvent en principe du locataire.
Quelles clauses prévoir dans un bail professionnel ?
Le contrat doit être rédigé suffisamment précisément pour organiser toute la durée de l’occupation.
Identification des parties
Bailleur, preneur, forme sociale, représentant et coordonnées utiles.
Description des locaux
Adresse, surfaces, pièces, annexes, parties communes et équipements.
Destination
L’activité autorisée doit être décrite avec suffisamment de précision.
Durée
Date d’effet, durée initiale et règles légales de congé.
Loyer et indexation
Montant, échéance, TVA et indice éventuel.
Charges et travaux
Répartition précise des frais, taxes, entretien et réparations.
Assurance
Obligations du locataire, justificatifs et risques couverts.
Cession et sous-location
Le contrat peut organiser les conditions dans lesquelles le preneur pourra céder ou partager l’occupation des locaux.
Résiliation
Les conséquences des manquements contractuels peuvent être organisées, notamment au moyen d’une clause résolutoire.
État des lieux : est-il obligatoire ?
Oui.
Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution.
Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers qu’elles ont mandaté.
Quels diagnostics joindre au bail professionnel ?
Les obligations ne sont pas exactement les mêmes que celles d’un bail d’habitation.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit notamment être joint au contrat de location lorsqu’il entre dans le champ réglementaire.
D’autres informations ou documents peuvent être requis selon :
- la nature et l’âge de l’immeuble ;
- sa localisation ;
- les risques auxquels le bien est exposé ;
- les caractéristiques des locaux ;
- et l’activité qui y sera exercée.
Peut-on conclure un bail professionnel pour un logement utilisé aussi comme habitation ?
Le régime de l’article 57 A vise les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel.
Lorsqu’un logement constitue la résidence principale du locataire et est utilisé à la fois pour l’habitation et pour son activité professionnelle, la situation relève du régime des locaux à usage mixte professionnel et d’habitation, notamment régi par la loi du 6 juillet 1989.
Bail professionnel ou bail commercial : quelle différence ?
| Bail professionnel | Bail commercial | |
|---|---|---|
| Durée minimale | 6 ans | 9 ans |
| Départ du locataire | À tout moment avec 6 mois de préavis | Régime des échéances triennales, sous réserve des exceptions et clauses autorisées |
| Droit au renouvellement | Non | Oui, lorsque les conditions du statut sont réunies |
| Indemnité d’éviction | Pas de droit statutaire | Peut être due en cas de refus de renouvellement, sous réserve des règles du statut |
| Souplesse contractuelle | Importante | Plus encadrée par le Code de commerce |
Cette option peut notamment intéresser un locataire qui recherche une plus grande stabilité de son implantation, mais elle entraîne également l’application d’un régime juridique plus structuré.
Bail professionnel ou mise à disposition de bureau ?
Une convention de mise à disposition peut correspondre à certaines occupations de bureaux, notamment lorsque la relation comprend des services, du mobilier ou des espaces partagés.
Elle ne doit toutefois pas être choisie uniquement dans le but d’éviter la durée minimale du bail professionnel.
Peut-on conclure un bail professionnel de plus de 12 ans ?
Oui, puisque l’article 57 A fixe une durée minimale de six ans mais pas de durée maximale générale.
En revanche, un bail portant sur un immeuble et conclu pour plus de douze ans doit faire l’objet d’une publicité foncière.
Ces baux supportent également le régime fiscal de publicité foncière prévu pour les locations de plus de douze années.
Faut-il enregistrer un bail professionnel ?
Pour un bail à durée limitée qui n’est pas soumis à une formalité particulière, l’enregistrement volontaire peut être demandé par les parties.
L’article 739 du Code général des impôts prévoit actuellement un droit fixe de 25 € lorsque l’enregistrement d’un tel bail est requis volontairement.
Que devient le bail si le professionnel cède son activité ?
Le bail professionnel ne bénéficie pas du même régime statutaire que le bail commercial.
La possibilité de céder le bail, de sous-louer les locaux ou de faire entrer un autre professionnel doit donc être examinée à partir du contrat et de la situation concernée.
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Le questionnaire vous guide notamment sur l’identité des parties, les locaux, la durée, le loyer, les charges et les principales clauses prévues dans le modèle.
Quand ne pas utiliser un modèle de bail professionnel ?
Activité commerciale complexe
Si le statut des baux commerciaux doit s’appliquer ou être volontairement choisi, utilisez un document adapté à ce régime.
Local à usage mixte
Lorsque les lieux constituent également la résidence principale du locataire, le régime doit être requalifié.
Montage atypique
Sous-location complexe, occupation partagée, travaux importants, durée supérieure à 12 ans ou situation conflictuelle peuvent nécessiter une rédaction individualisée.
Quel contrat choisir pour vos locaux ?
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Quelle est la durée minimale d’un bail professionnel ?
Le bail professionnel est conclu pour une durée d’au moins six ans. Une durée plus longue peut être prévue.
Le locataire peut-il quitter un bail professionnel avant 6 ans ?
Oui. Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis de six mois.
Le bailleur peut-il mettre fin au bail à tout moment ?
Non. Pour simplement refuser la poursuite du bail, il doit attendre son échéance et notifier son intention au moins six mois auparavant. Une résiliation fondée sur un manquement contractuel répond à une autre logique.
Le bail professionnel est-il automatiquement renouvelé ?
À défaut de congé, le contrat est tacitement reconduit pour la même durée.
Un bail professionnel donne-t-il droit à une indemnité d’éviction ?
Non, le régime de l’article 57 A ne confère pas le droit statutaire au renouvellement et à l’indemnité d’éviction prévu par le statut des baux commerciaux.
Une profession libérale peut-elle choisir un bail commercial ?
Oui. Pour un local à usage exclusivement professionnel, les parties peuvent conventionnellement choisir l’application du statut des baux commerciaux.
Peut-on conclure un bail professionnel de 3 ans ?
Pas lorsqu’il s’agit réellement d’un bail relevant de l’article 57 A : sa durée minimale est de six ans. Un autre montage contractuel ne doit pas être utilisé artificiellement pour contourner cette règle.
L’état des lieux est-il obligatoire ?
Oui. Un état des lieux est établi lors de la prise de possession et lors de la restitution des locaux.
Le loyer peut-il être indexé sur l’ILAT ?
Oui, lorsque l’indice correspond à l’activité concernée et que le bail prévoit une clause d’indexation adaptée. L’indexation n’est pas automatique en l’absence de clause.
Faut-il un notaire pour un bail professionnel ?
Un bail professionnel classique peut être conclu sous signature privée. En revanche, un bail immobilier d’une durée supérieure à douze ans doit être publié au service de la publicité foncière, ce qui implique la forme authentique.
Peut-on enregistrer volontairement le bail ?
Oui. Pour les baux à durée limitée concernés, l’enregistrement volontaire est actuellement soumis à un droit fixe de 25 €. Il permet notamment à l’acte sous signature privée d’acquérir date certaine à l’égard des tiers.
Peut-on utiliser un bail professionnel pour habiter dans les locaux ?
Le régime de l’article 57 A vise un usage exclusivement professionnel. Si le local constitue aussi la résidence principale du locataire, le régime du bail mixte doit être examiné.
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