Congé pour reprise du logement : conditions, délai et lettre au locataire
Un propriétaire peut, à l’échéance du bail, récupérer un logement loué pour y habiter lui-même ou pour y installer certains de ses proches. Le congé pour reprise obéit cependant à des règles strictes : bénéficiaire autorisé, délai, motivation, notification et protection de certains locataires.
Qu’est-ce qu’un congé pour reprise ?
Le congé pour reprise permet au bailleur de mettre fin au contrat à son échéance afin que le logement soit occupé par lui-même ou par l’un des proches que la loi autorise.
Il s’agit de l’un des motifs permettant au bailleur de ne pas renouveler un bail d’habitation, avec :
- le congé pour vente ;
- le congé pour reprise ;
- le congé fondé sur un motif légitime et sérieux.
Congé pour reprise : location vide ou meublée ?
| Règle | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Texte principal | Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 | Article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 |
| Préavis du bailleur | Au moins 6 mois | Au moins 3 mois |
| Effet du congé | À l’échéance du bail | À l’échéance du bail |
| Bénéficiaires | Liste fixée par la loi | Même liste pour un bailleur personne physique |
| Motif réel et sérieux | À justifier | À justifier |
| Notice d’information | À joindre au congé | Pas de notice équivalente imposée par l’article 25-8 |
Qui peut bénéficier de la reprise du logement ?
Le bailleur ne peut pas reprendre le logement au profit de n’importe quelle personne.
Lorsque le bailleur est une personne physique, le bénéficiaire peut être :
Le bailleur
Le propriétaire souhaite lui-même habiter le logement.
Son conjoint ou partenaire
Époux ou partenaire de PACS enregistré à la date du congé.
Son concubin notoire
Le concubinage doit exister depuis au moins un an à la date du congé.
Ses ascendants
Parents, grands-parents, etc.
Ses descendants
Enfants, petits-enfants, etc.
Famille du conjoint ou partenaire
Ascendants et descendants du conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire.
Quelle adresse du bénéficiaire faut-il indiquer ?
Le congé doit indiquer, à peine de nullité, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien existant avec le bailleur.
Le bénéficiaire doit-il réellement habiter le logement ?
Oui.
La reprise doit avoir pour objet une véritable occupation du logement par le bénéficiaire.
La jurisprudence considère que la reprise doit correspondre à une occupation à titre de résidence principale, et non simplement à un pied-à-terre, une résidence secondaire ou un moyen de récupérer le logement avant de le relouer.
Que signifie « justifier du caractère réel et sérieux » de la reprise ?
Il ne suffit plus de rédiger un courrier indiquant seulement :
« Je reprends le logement pour mon fils. »
Le bailleur doit pouvoir expliquer de manière suffisamment concrète la réalité du projet de reprise.
Installation d’un enfant
Par exemple, un enfant devenu autonome qui vit encore au domicile parental.
Retour dans la région
Le bailleur ou le bénéficiaire souhaite y fixer sa résidence principale.
Évolution familiale
Séparation, nouvelle situation familiale ou autre changement expliquant le besoin d’occuper le logement.
Quel délai respecter ?
Location vide
Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail.
Location meublée
Le congé doit parvenir au locataire au moins trois mois avant l’échéance.
Comment notifier le congé pour reprise ?
La loi prévoit trois modes principaux de notification :
Lettre recommandée avec AR
Le délai commence à courir au jour de la réception de la lettre par son destinataire.
Commissaire de justice
Le congé peut être signifié par acte de commissaire de justice.
Remise en main propre
Elle est possible contre récépissé ou émargement.
À qui faut-il adresser le congé ?
Il faut vérifier l’identité des personnes auxquelles le bail et le congé sont opposables.
Lorsque plusieurs personnes sont titulaires du bail ou bénéficient de droits sur la location, il faut veiller à ce que chacune reçoive valablement le congé lorsque cela est nécessaire.
Faut-il joindre une notice d’information ?
Oui en location vide relevant de l’article 15.
Une notice relative aux obligations du bailleur ainsi qu’aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit accompagner le congé pour reprise.
Logement vide
La notice réglementaire doit être jointe au congé pour reprise.
Logement meublé
Cette obligation de joindre la notice n’est pas étendue au congé régi par l’article 25-8.
Peut-on donner congé pour reprise à un locataire protégé ?
Avant de délivrer un congé, le bailleur doit impérativement vérifier si le locataire bénéficie d’une protection liée notamment à son âge et à ses ressources.
Locataire âgé de plus de 65 ans
Lorsqu’il remplit également la condition de ressources, le bailleur ne peut en principe refuser le renouvellement sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Personne âgée à charge
La protection peut également concerner un locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, sous les conditions de ressources prévues.
Une protection supplémentaire en location vide
Pour les locations relevant de l’article 15, une protection particulière existe également pour certains bénéficiaires de l’ allocation journalière de présence parentale, sous condition de ressources.
Cette situation doit donc être vérifiée avant la délivrance d’un congé pour reprise d’un logement vide.
Une SCI peut-elle donner congé pour reprise ?
La réponse dépend du type de SCI et du régime du bail.
Location vide : SCI familiale
Lorsque la SCI est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, l’article 13 permet à la société d’invoquer la reprise au profit de l’un de ses associés.
SCI ordinaire
Une société ne peut pas simplement reprendre le logement pour loger librement un associé, un dirigeant ou un proche en dehors des exceptions prévues par les textes.
Et si le logement appartient à plusieurs personnes en indivision ?
L’article 13 prévoit également que les dispositions relatives à la reprise peuvent être invoquées, lorsque le logement est en indivision, par un membre de cette indivision.
Vous avez acheté récemment un logement déjà loué ?
Une règle particulière existe en location vide lorsque le logement a été acquis alors que le locataire était déjà dans les lieux.
Il faut donc connaître à la fois :
- la date d’acquisition du logement ;
- la date d’échéance du bail ;
- la date à laquelle le congé est délivré.
Et pour un bail meublé étudiant de 9 mois ?
Le bail meublé consenti à un étudiant peut être conclu pour neuf mois.
Ce bail ne bénéficie pas de la reconduction tacite du bail meublé classique d’un an.
Le locataire doit-il rester et payer jusqu’à l’échéance ?
Non.
Lorsque le congé a été délivré par le bailleur, le locataire peut quitter les lieux avant l’échéance.
Pendant le préavis, il n’est redevable du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il a réellement occupé le logement.
Que risque le bailleur en cas de reprise fictive ?
Le juge peut contrôler la réalité du motif de reprise et déclarer le congé non valable.
En outre, délivrer frauduleusement un congé en prétendant reprendre le logement est susceptible de sanctions.
Préparer un congé pour reprise en 4 étapes
Identifier le bail
Vide, meublé, étudiant ou autre régime.
Vérifier le bénéficiaire
Identité, lien avec le bailleur et projet réel d’habitation.
Vérifier le locataire
Protection liée à l’âge, aux ressources ou à une situation particulière.
Calculer et notifier
Déterminer l’échéance puis faire parvenir le congé dans le délai légal.
Que doit contenir la lettre de congé pour reprise ?
La rédaction doit être adaptée au contrat concerné. Le congé doit notamment permettre d’identifier clairement :
- le bailleur ;
- le logement concerné ;
- la décision de reprendre le logement ;
- le bénéficiaire de la reprise ;
- son adresse ;
- la nature du lien existant avec le bailleur ;
- les circonstances justifiant le caractère réel et sérieux de la reprise ;
- la date d’échéance du bail.
Les erreurs les plus fréquentes
Choisir un bénéficiaire non autorisé
La liste des bénéficiaires n’est pas libre.
Donner une mauvaise adresse
Le congé doit indiquer l’adresse du bénéficiaire de la reprise.
Rester trop vague
La reprise doit présenter un caractère réel et sérieux.
Envoyer trop tard
6 mois en vide, 3 mois en meublé : la réception doit intervenir dans le délai.
Oublier un locataire protégé
Âge, ressources et situations spécifiques doivent être contrôlés.
Utiliser la reprise comme prétexte
Le logement doit effectivement être occupé conformément au motif annoncé.
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Les autres guides sur la fin du bail
Congé pour vente
Délais, droit de préemption et différences entre vide et meublé.
Comprendre le congé pour vente →Motif légitime et sérieux
Certains manquements du locataire peuvent justifier un refus de renouvellement.
Voir le modèle →Quel bail choisir ?
Consultez la page pilier consacrée aux différents contrats de location.
Voir le guide Bail →Questions fréquentes sur le congé pour reprise
Quel délai pour un congé pour reprise ?
Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance pour une location vide et au moins trois mois pour une location meublée de résidence principale.
Peut-on donner congé pour reprise en cours de bail ?
Le congé donné par le bailleur produit effet à l’échéance du contrat. Le souhait de récupérer rapidement le logement ne permet pas de raccourcir unilatéralement le bail.
Puis-je reprendre le logement pour mon fils ou ma fille ?
Oui. Les descendants du bailleur figurent parmi les bénéficiaires autorisés, sous réserve que le projet de reprise soit réel et sérieux.
Puis-je reprendre le logement pour mon frère ou ma sœur ?
Le frère et la sœur ne figurent pas, en tant que tels, dans la liste des bénéficiaires autorisés par les articles 15 et 25-8.
Puis-je reprendre le logement pour mon concubin ?
Oui, si le concubinage est notoire depuis au moins un an à la date du congé.
Le bénéficiaire peut-il utiliser le logement comme résidence secondaire ?
La reprise est destinée à une occupation effective à titre principal. Une simple résidence secondaire ou un pied-à-terre ne correspond pas à la finalité du congé pour reprise.
Faut-il expliquer pourquoi le logement est repris ?
Oui. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision. Il est donc utile d’exposer concrètement les circonstances qui rendent la reprise nécessaire.
Faut-il joindre des justificatifs au congé ?
La loi impose de justifier le caractère réel et sérieux de la reprise, mais cela ne signifie pas nécessairement que tous les justificatifs doivent être annexés au courrier. Le bailleur doit toutefois être en mesure de démontrer la réalité du projet en cas de contestation.
Faut-il joindre une notice d’information ?
Oui pour un congé pour reprise relevant de l’article 15, donc notamment pour une location vide constituant la résidence principale. Cette obligation n’est pas prévue de la même manière pour la location meublée relevant de l’article 25-8.
Une SCI familiale peut-elle reprendre un logement ?
En location vide, une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus peut invoquer le droit de reprise au profit de l’un de ses associés. La situation d’une location meublée doit être distinguée.
Peut-on donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?
Une protection particulière existe lorsque le locataire a plus de 65 ans et remplit la condition de ressources. Le bailleur peut alors devoir proposer un logement adapté, sauf notamment lorsque le bailleur personne physique remplit lui-même certaines conditions d’âge ou de ressources.
Le locataire doit-il payer jusqu’au dernier jour du bail ?
Lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pendant la période où il occupe réellement les lieux au cours du préavis.
Que se passe-t-il si la reprise est fictive ?
Le congé peut être contesté et le bailleur peut engager sa responsabilité. Un congé frauduleux pour reprise est également susceptible d’une amende pénale.
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