Augmenter le loyer d’un locataire en place : règles, IRL et renouvellement
Un propriétaire ne peut pas décider librement d’augmenter le loyer parce que les prix du quartier ont augmenté ou parce que le loyer lui paraît trop faible. Il faut identifier le mécanisme juridique qui autorise la hausse.
Pourquoi souhaitez-vous augmenter le loyer ?
Révision annuelle
Votre bail comporte une clause de révision annuelle fondée sur l’IRL.
C’est le mécanisme le plus courant en cours de bail.
Vérifier la révision IRL →Travaux d’amélioration
Le bailleur réalise certains travaux et les parties conviennent expressément d’une majoration.
Voir les conditions →Loyer sous-évalué
Le loyer est manifestement inférieur aux loyers comparables du voisinage.
La procédure intervient au renouvellement.
Voir la procédure →Les trois mécanismes en un tableau
| Mécanisme | Quand ? | Condition principale | Locataire F/G |
|---|---|---|---|
| Révision IRL | Une fois par an | Clause de révision prévue au bail | Révision interdite dans les situations visées par la loi |
| Travaux | Selon l’accord des parties | Clause expresse ou avenant adapté | Restrictions particulières à vérifier |
| Loyer sous-évalué | Au renouvellement | Sous-évaluation manifeste + références comparables | Réévaluation interdite pour F ou G |
Comment augmenter le loyer avec l’IRL ?
La révision annuelle n’est possible que si le contrat contient une clause de révision.
Lorsque cette clause existe, la révision intervient à la date convenue dans le bail ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L’augmentation ne peut dépasser la variation de l’ indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee.
Quel trimestre IRL utiliser ?
Il faut d’abord lire le bail.
Lorsque le contrat désigne un trimestre de référence, c’est celui-ci qui sert au calcul.
À défaut de clause fixant une date de référence, la loi retient le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Le propriétaire peut-il rattraper plusieurs années d’IRL ?
Non.
Le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date à laquelle la révision aurait dû prendre effet pour manifester sa volonté de l’appliquer.
Demande faite dans l’année
La révision peut être appliquée, mais elle prend effet seulement à compter de la demande.
Plus d’un an s’est écoulé
Le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée.
Peut-on augmenter le loyer après des travaux ?
Oui, mais réaliser des travaux ne donne pas automatiquement au bailleur le droit d’imposer un nouveau loyer.
En location vide, lorsque les parties conviennent expressément de travaux d’amélioration que le bailleur fera réaliser, le bail ou un avenant peut prévoir la majoration du loyer qui prendra effet après ces travaux.
Tous les travaux justifient-ils une majoration ?
Le texte vise les travaux d’amélioration, et non le simple accomplissement des obligations normales d’entretien du bailleur.
Et pour une location meublée ?
Le principe de la révision annuelle à l’IRL est également applicable aux locations meublées constituant la résidence principale, lorsque le bail contient la clause nécessaire.
Le régime du meublé permet également de prévoir, par clause expresse du contrat ou par avenant, une majoration liée à des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur ou à l’acquisition d’équipements supplémentaires.
DPE F ou G : peut-on encore augmenter le loyer ?
Le classement énergétique du logement doit être vérifié avant toute augmentation.
La loi interdit notamment la révision annuelle fondée sur l’IRL pour les logements classés F ou G entrant dans le champ du gel des loyers.
La réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement est également interdite pour ces logements.
Comment augmenter un loyer manifestement sous-évalué ?
Un propriétaire peut estimer que son locataire paie beaucoup moins que les loyers habituellement constatés pour des logements comparables.
Cela ne permet pas de modifier immédiatement le loyer.
L’article 17-2 prévoit une procédure de réévaluation au renouvellement du bail lorsque le loyer est manifestement sous-évalué.
Comparer les loyers
Rechercher des logements comparables dans le voisinage.
Préparer les références
La proposition doit être justifiée par plusieurs références précises.
Agir 6 mois avant
La proposition doit être adressée au moins six mois avant le terme du bail.
Gérer la réponse
Accord, conciliation ou, si nécessaire, saisine du juge avant l’échéance.
Combien de références de loyers faut-il fournir ?
La proposition doit être fondée sur des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Le nombre minimal est de 3 références.
Il passe à 6 références dans les communes désignées par le texte et appartenant aux agglomérations concernées de plus d’un million d’habitants.
Que doit contenir la proposition de nouveau loyer ?
La notification doit notamment :
- être adressée au moins six mois avant le terme du bail ;
- indiquer le montant du nouveau loyer proposé ;
- comporter la liste des références ayant servi à le déterminer ;
- reproduire les dispositions exigées par l’article 17-2.
Que faire si le locataire refuse le nouveau loyer ?
En cas de désaccord, ou en l’absence de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, la commission départementale de conciliation peut être saisie selon la procédure prévue.
Si aucun accord n’est trouvé, le juge doit être saisi avant le terme du bail.
La hausse s’applique-t-elle immédiatement en totalité ?
Pas nécessairement.
Lorsque le loyer est réévalué au renouvellement, la loi prévoit un étalement de la hausse dans certaines conditions.
En location meublée, lorsqu’une hausse au renouvellement est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel dans les conditions prévues par l’article 25-9.
Qu’est-ce qui change en zone tendue ?
Dans certaines zones où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, l’évolution des loyers fait l’objet de règles supplémentaires.
Au 17 septembre 2026, le dispositif national d’encadrement de l’évolution de certains loyers en zone tendue a été prolongé jusqu’au 31 juillet 2027.
Zone tendue et encadrement du niveau des loyers : ne pas confondre
Deux mécanismes sont souvent appelés « encadrement des loyers », alors qu’ils sont différents.
Encadrement de l’évolution
Il limite certaines augmentations lors d’une relocation ou d’un renouvellement dans les zones tendues.
Encadrement du niveau
Dans certains territoires, un système local de loyers de référence fixe notamment un loyer de référence majoré.
Le complément de loyer permet-il simplement d’augmenter le loyer ?
Non.
Le complément de loyer appartient au régime particulier de l’encadrement du niveau des loyers.
Il ne constitue pas un outil permettant au bailleur d’augmenter librement le loyer d’un locataire déjà en place.
Avant d’augmenter un loyer : les 5 vérifications
1. Lire le bail
Existe-t-il une clause de révision IRL ?
2. Vérifier le DPE
Le logement est-il classé F ou G ?
3. Identifier le motif
IRL, travaux ou loyer manifestement sous-évalué ?
4. Vérifier la commune
Zone tendue ou encadrement local du niveau des loyers ?
5. Vérifier le calendrier
Date annuelle de révision ou délai de six mois avant renouvellement ?
Puis calculer
Le calcul vient seulement après l’identification du régime applicable.
Les erreurs les plus fréquentes
Appliquer l’IRL sans clause
La révision annuelle doit être prévue par le contrat.
Réclamer plusieurs années
Les révisions oubliées depuis plus d’un an sont perdues.
Augmenter après des travaux sans accord
Les travaux ne créent pas automatiquement un droit à augmentation.
Ignorer le DPE
Un classement F ou G peut interdire les mécanismes de hausse concernés.
Attendre le renouvellement trop tard
Une réévaluation pour sous-évaluation se prépare au moins six mois avant.
Confondre zone tendue et plafond local
Ce sont deux dispositifs différents.
Les autres guides Bail
Quel bail choisir ?
Location vide, meublée, professionnelle ou mise à disposition.
Voir la page pilier →Vous hésitez sur la possibilité d’augmenter le loyer ?
Commencez par vérifier le bail, le DPE, la commune et la date du prochain renouvellement. Le mécanisme applicable dépend de ces éléments.
Questions fréquentes sur l’augmentation du loyer
Peut-on augmenter le loyer d’un locataire en place ?
Pas librement. Il faut qu’un mécanisme prévu par la loi ou un accord valable permette la hausse : révision IRL, travaux d’amélioration convenus, ou réévaluation au renouvellement d’un loyer manifestement sous-évalué.
Peut-on appliquer l’IRL si le bail ne contient aucune clause de révision ?
Non. La révision annuelle suppose que le contrat prévoie la révision du loyer.
La révision IRL est-elle automatique ?
Non. Le bailleur doit manifester sa volonté de l’appliquer. S’il agit dans l’année, la révision prend effet à compter de sa demande.
Peut-on réclamer les IRL oubliés des trois dernières années ?
Non. Le bailleur dispose d’un an pour demander la révision annuelle concernée. Au-delà, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée.
Des travaux permettent-ils d’augmenter automatiquement le loyer ?
Non. En location vide, une clause expresse du bail ou un avenant peut prévoir une majoration liée à des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur.
Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?
Plusieurs mécanismes de hausse sont interdits pour les logements classés F ou G, notamment la révision IRL et la réévaluation d’un loyer sous-évalué au renouvellement, lorsque le logement entre dans le champ des dispositions applicables.
Comment augmenter un loyer manifestement sous-évalué ?
La procédure intervient au renouvellement. Le bailleur doit proposer un nouveau loyer au moins six mois avant le terme et justifier la sous-évaluation par des références de logements comparables.
Combien de références faut-il fournir ?
Le minimum est en principe de trois références, porté à six dans certaines communes appartenant aux grandes agglomérations visées par les textes.
Que se passe-t-il si le locataire refuse la réévaluation ?
La commission départementale de conciliation peut être saisie. À défaut d’accord, le juge doit être saisi avant le terme du bail pour que la procédure puisse aboutir.
Peut-on réviser le loyer d’un bail mobilité ?
Non. Le loyer d’un bail mobilité n’est pas révisable en cours de bail.
Zone tendue et encadrement des loyers, est-ce la même chose ?
Non. La zone tendue peut soumettre l’évolution du loyer à des règles particulières. Certains territoires appliquent en plus un encadrement du niveau du loyer reposant sur des loyers de référence.