Lettre de résiliation de bail par le propriétaire : règles, délais et modèles
Vous êtes propriétaire d’un logement loué et souhaitez mettre fin au bail ? La démarche est strictement encadrée. En pratique, le propriétaire ne peut pas simplement « résilier » le bail quand il le souhaite : il doit donner congé au locataire pour l’échéance du contrat et invoquer l’un des motifs admis par la loi.
Dans quels cas un propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?
La loi du 6 juillet 1989 prévoit trois grands motifs permettant au propriétaire de ne pas renouveler un bail d’habitation : la vente du logement, sa reprise pour l’habiter ou y loger certains proches, ou l’existence d’un motif légitime et sérieux.
Congé pour vendre
Le propriétaire souhaite vendre le logement libre de toute occupation. Le congé doit respecter un formalisme particulier et, pour une location vide, peut constituer une offre de vente au profit du locataire.
Congé pour reprise
Le bailleur souhaite récupérer le logement pour l’occuper lui-même ou permettre à l’un des bénéficiaires autorisés par la loi d’en faire sa résidence.
Motif légitime et sérieux
Certains manquements du locataire peuvent justifier le non-renouvellement : impayés répétés, troubles de voisinage établis ou inexécution de certaines obligations contractuelles.
Le congé donné pour l’échéance du bail est différent d’une procédure visant à obtenir la résiliation du contrat en cours, notamment en raison d’impayés. Une clause résolutoire et une procédure d’expulsion obéissent à des règles particulières. Une simple lettre de congé ne permet pas d’expulser immédiatement un locataire en cours de bail.
Quel délai respecter pour donner congé au locataire ?
Le délai dépend principalement de la nature du bail. Surtout, il doit être calculé par rapport à l’échéance du contrat, et non comme un simple délai courant librement à compter du jour où le propriétaire décide de récupérer le logement.
| Type de location | Délai du bailleur | Prise d’effet |
|---|---|---|
| Location vide | Au moins 6 mois avant l’échéance | À l’échéance du bail |
| Location meublée | Au moins 3 mois avant l’échéance | À l’échéance du bail |
Comment envoyer la lettre de congé ?
La loi encadre également la manière dont le congé doit être porté à la connaissance du locataire.
Le délai se calcule à compter de la réception de la lettre par le locataire. Un envoi effectué à la dernière minute peut donc être risqué.
Cette solution permet de sécuriser la date de notification et peut être particulièrement utile lorsque l’échéance approche.
La preuve de la remise et de sa date doit être conservée.
Un simple courrier électronique ou une lettre simple ne remplace pas les modes de notification prévus par la loi.
Que doit contenir une lettre de résiliation de bail par le propriétaire ?
Le contenu exact dépend du motif choisi. Il n’existe donc pas une seule « lettre de résiliation » valable pour toutes les situations.
- le propriétaire bailleur ;
- le ou les locataires concernés ;
- le logement loué ;
- le contrat et son échéance ;
- le motif précis du congé ;
- la date à laquelle le bail prendra fin ;
- les mentions particulières exigées selon le motif retenu.
Certaines situations imposent des informations supplémentaires. Une lettre adaptée à une vente ne peut donc pas être réutilisée telle quelle pour une reprise du logement ou pour un motif légitime et sérieux.
Congé pour vendre : quelles précautions particulières ?
Dans le cadre d’une location vide, le congé pour vendre est particulièrement formaliste. Il doit notamment mentionner le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut en principe offre de vente au profit du locataire, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Il ne faut donc pas limiter le courrier à une phrase indiquant simplement que le propriétaire souhaite vendre le logement.
Pour un logement loué vide soumis à la loi du 6 juillet 1989, le congé délivré pour vendre ou reprendre le logement doit être accompagné de la notice d’information réglementaire relative aux obligations du bailleur ainsi qu’aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Pour approfondir ce point, consultez également notre guide consacré au congé pour vente.
Congé pour reprise : qui peut occuper le logement ?
Le propriétaire peut reprendre le logement pour lui-même ou, selon les conditions prévues par la loi, pour certains proches : conjoint, partenaire lié par un PACS, concubin notoire, ascendants, descendants ainsi que certains ascendants ou descendants du conjoint, du partenaire ou du concubin.
Le courrier doit notamment identifier le bénéficiaire de la reprise, préciser son adresse et indiquer la nature de son lien avec le bailleur. La décision de reprise doit être réelle et sérieuse.
Retrouvez notre guide détaillé sur le congé pour reprise du logement .
Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?
La loi ne donne pas une liste fermée de tous les motifs susceptibles de justifier un congé. Elle vise notamment l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations.
Selon les circonstances, peuvent notamment être invoqués des manquements suffisamment sérieux tels que des impayés répétés ou des troubles de voisinage établis. La réalité et la gravité du motif peuvent toutefois être contestées devant le juge.
Attention aux locataires protégés
Avant d’envoyer un congé, le bailleur doit vérifier si le locataire bénéficie d’une protection particulière tenant notamment à son âge et à ses ressources, ou à la situation d’une personne vivant à sa charge.
Dans certaines hypothèses, le congé ne peut produire effet sans proposition d’un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire. Des exceptions existent notamment en fonction de l’âge ou des ressources du bailleur.
Les plafonds de ressources évoluant, ce point doit être contrôlé au moment où le congé est préparé.
Que se passe-t-il après le congé ?
Lorsque le congé a été donné par le propriétaire, le locataire peut quitter les lieux avant l’échéance. Pendant le délai de préavis, il n’est alors redevable du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il occupe réellement le logement.
Au moment du départ, bailleur et locataire doivent notamment organiser l’état des lieux de sortie, la restitution des clés et, le moment venu, la restitution du dépôt de garantie sous déduction des sommes pouvant rester légalement dues.
Si le locataire se maintient dans les lieux malgré un congé valable, le propriétaire doit utiliser les voies de droit appropriées. Il ne peut pas changer les serrures ou évincer lui-même l’occupant.
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JURISMODELE vous permet de partir du bon document puis de renseigner les informations utiles grâce à un questionnaire guidé. Le document est ensuite généré au format Word à partir de vos réponses.
Je veux vendre le logement
Pour préparer un congé pour vente avec les informations nécessaires relatives au logement, au bail et à la vente projetée.
Créer mon congé pour venteJe veux reprendre le logement
Pour préparer le congé lorsque vous souhaitez habiter le logement ou y loger l’un des bénéficiaires prévus par la loi.
Créer mon congé pour repriseJ’invoque un motif légitime
Pour préparer un congé fondé sur un manquement du locataire ou un autre motif légitime et sérieux adapté à la situation.
Créer mon congé motivéQuestions fréquentes sur le congé donné par le propriétaire
Un propriétaire peut-il résilier un bail quand il le souhaite ?
Non. Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ne peut en principe donner congé que pour l’échéance du bail et pour un motif autorisé : vente, reprise ou motif légitime et sérieux.
Quel est le préavis donné par un propriétaire pour une location vide ?
Le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. Le délai doit donc être anticipé, particulièrement lorsqu’une lettre recommandée avec avis de réception est utilisée.
Quel est le délai pour une location meublée ?
Pour un bail meublé constituant la résidence principale du locataire, le propriétaire doit en principe notifier son refus de renouvellement au moins trois mois avant l’échéance.
Peut-on envoyer le congé par e-mail ?
Un simple e-mail ne correspond pas aux modes de notification prévus pour le congé du bailleur. La loi prévoit notamment la lettre recommandée avec avis de réception, l’acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Peut-on envoyer le congé plus de six mois avant la fin du bail ?
Oui. Six mois constitue le délai minimal à respecter pour une location vide. Un congé envoyé plus tôt prend néanmoins effet à l’échéance du bail.
Que se passe-t-il si le congé est envoyé trop tard ?
Le propriétaire risque de ne pas pouvoir mettre fin au bail à l’échéance envisagée. Selon la situation, le contrat pourra être renouvelé ou reconduit. Il est donc important de calculer la date limite avant l’envoi.
Le locataire doit-il payer jusqu’au dernier jour du bail ?
Lorsque le congé émane du propriétaire, le locataire qui quitte le logement avant l’échéance n’est en principe redevable du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il a réellement occupé les lieux.
Une lettre type trouvée sur internet suffit-elle ?
Une lettre doit correspondre au motif réellement invoqué et comporter les mentions adaptées à la situation. Les exigences ne sont pas les mêmes pour une vente, une reprise ou un motif légitime et sérieux.
Cette page présente les principales règles applicables aux baux d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989. Certaines situations particulières peuvent être soumises à des règles différentes. Le générateur JURISMODELE adapte le document aux choix prévus par le questionnaire mais ne remplace pas une consultation juridique lorsque la situation nécessite une analyse individuelle.