Congé pour vente : délai, préavis et lettre au locataire
Vous souhaitez vendre un logement loué et le récupérer libre à la fin du bail ? Le congé pour vente permet au bailleur de ne pas renouveler le contrat, mais les règles diffèrent fortement selon que le logement est loué vide ou meublé.
Congé pour vente en location vide ou meublée : quelles différences ?
| Règle | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Texte principal | Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 | Article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 |
| Préavis du bailleur | Au moins 6 mois avant l’échéance | Au moins 3 mois avant l’échéance |
| Congé possible en cours de bail ? | Non pour obtenir le départ anticipé du locataire | Non pour obtenir le départ anticipé du locataire |
| Prix et conditions de vente | À indiquer dans le congé sous peine de nullité | Pas d’obligation équivalente attachée à l’article 25-8 |
| Congé = offre de vente ? | Oui, en principe | Non, pas au titre de l’article 25-8 |
| Notice d’information | À joindre au congé pour vente visé par l’article 15 | Pas prévue par l’article 25-8 selon le même mécanisme |
Quand peut-on donner congé pour vendre ?
Le bailleur ne peut pas décider de mettre fin au bail n’importe quand simplement parce qu’il souhaite vendre.
Le congé pour vente prend effet à l’échéance du bail.
Location vide
Le locataire doit recevoir le congé au moins six mois avant la date d’expiration du bail.
Location meublée
Le locataire doit recevoir le congé au moins trois mois avant la date d’expiration du bail.
Congé pour vente d’un logement vide : une véritable offre de vente
Pour une location vide soumise à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vente ne sert pas seulement à mettre fin au bail.
Il vaut également, en principe, offre de vente au profit du locataire.
Le congé doit notamment indiquer
- la décision de vendre le logement ;
- le prix de la vente projetée ;
- les conditions de cette vente ;
- la date d’échéance du bail ;
- les informations légales relatives au droit de préemption du locataire.
Comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?
Dans le régime du congé pour vente d’un logement vide, l’offre faite au locataire est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Le congé est reçu
Le locataire prend connaissance du prix et des conditions de vente.
Il décide
Il peut accepter l’offre pendant la période prévue par la loi.
Il accepte sans prêt
Il dispose de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente.
Il finance par prêt
S’il annonce son recours à un prêt, le délai de réalisation est porté à quatre mois.
Que se passe-t-il si le propriétaire baisse ensuite le prix ?
Le droit du locataire ne disparaît pas nécessairement après le refus de la première offre.
Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, ces nouvelles conditions doivent être notifiées au locataire dans les conditions prévues par la loi.
Cette nouvelle notification vaut offre de vente pendant un mois à compter de sa réception.
Quelle notice faut-il joindre au congé pour vente ?
Pour le congé pour vente relevant de l’article 15, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe.
Son contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017.
Congé pour vente d’un logement meublé : préavis de 3 mois
Pour un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat en raison de sa décision de vendre doit informer le locataire avec un préavis d’au moins trois mois.
Le congé doit indiquer le motif invoqué : ici, la décision de vendre le logement.
Le locataire d’un meublé peut évidemment proposer d’acheter le logement, mais il ne bénéficie pas, du seul fait du congé donné sur ce fondement, du droit de priorité organisé par l’article 15 pour la location vide.
D’autres droits de préemption peuvent toutefois exister dans certaines opérations particulières, notamment en matière de division ou de vente de certains immeubles.
Et pour un bail meublé étudiant de 9 mois ?
Une location meublée consentie à un étudiant peut être conclue pour neuf mois.
Contrairement au bail meublé d’un an, ce contrat n’est pas reconduit tacitement à son terme.
Comment envoyer le congé pour vente ?
Pour les baux relevant de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être :
Lettre recommandée avec AR
Le délai commence à courir lorsque la lettre est effectivement reçue par son destinataire.
Commissaire de justice
Le congé peut être signifié par acte de commissaire de justice.
Remise en main propre
Elle est possible contre récépissé ou émargement.
Comment calculer le délai de préavis ?
Il faut partir de la date d’échéance du contrat et remonter :
- au moins 6 mois pour une location vide ;
- au moins 3 mois pour une location meublée.
Le locataire doit-il payer le loyer jusqu’à la fin du préavis ?
Lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour la période pendant laquelle il occupe réellement les lieux au cours du préavis.
Attention aux locataires protégés
Avant d’envoyer un congé pour vente, il faut vérifier si le locataire bénéficie d’une protection particulière.
Certaines protections peuvent obliger le bailleur à proposer un logement de remplacement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire.
Âge et ressources
La loi protège notamment, sous conditions de ressources, certains locataires âgés de plus de 65 ans ainsi que certaines personnes ayant un proche âgé à leur charge.
Autres protections
En location vide, l’article 15 prévoit également une protection particulière, sous conditions de ressources, pour certains bénéficiaires de l’allocation journalière de présence parentale.
Vous venez d’acheter un logement déjà loué ?
Une règle particulière existe en location vide lorsque le propriétaire a acquis le logement alors qu’un bail était déjà en cours.
Lorsque l’échéance du bail intervient moins de trois ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire ne peut pas nécessairement délivrer immédiatement un congé pour vente prenant effet à cette première échéance.
Faut-il obligatoirement donner congé pour vendre ?
Non.
Un propriétaire peut vendre un logement avec le locataire en place.
Dans ce cas, le bail n’est pas résilié : l’acquéreur devient le nouveau bailleur et le contrat de location se poursuit aux mêmes conditions.
Vente libre
Vous souhaitez récupérer le logement à l’échéance pour le vendre sans locataire : il faut examiner le congé pour vente.
Vente occupée
Vous vendez le logement avec le bail en cours : le contrat continue avec l’acquéreur.
Le propriétaire doit-il réellement avoir l’intention de vendre ?
Oui.
Le congé pour vente doit correspondre à une décision réelle de vendre le logement.
Le juge peut, en cas de contestation, contrôler la réalité du motif invoqué.
Préparer un congé pour vente en 4 étapes
Identifier le bail
Vide, meublé, étudiant ou autre régime.
Vérifier l’échéance
Calculez la date limite à laquelle le congé doit être reçu.
Vérifier les protections
Locataire protégé, achat récent du logement et situation particulière.
Préparer la notification
Rédigez le congé avec les mentions adaptées au régime puis choisissez un mode de notification sûr.
Les erreurs qui peuvent fragiliser le congé
Envoyer trop tard
Un préavis incomplet peut empêcher le congé de produire effet à l’échéance visée.
Confondre vide et meublé
Les délais et le droit de préemption ne sont pas identiques.
Oublier le prix en location vide
Le congé vaut offre de vente et doit préciser prix et conditions.
Oublier la notice
Le congé pour vente relevant de l’article 15 doit être accompagné de la notice réglementaire.
Ignorer un locataire protégé
L’âge, les ressources ou certaines situations particulières peuvent modifier la procédure.
Attendre le dernier jour
Avec une LRAR, c’est la réception qui compte. Une marge de sécurité est indispensable.
Créez votre congé pour vente avec JURISMODELE
Le générateur vous permet de renseigner les informations nécessaires à la préparation du courrier correspondant à votre situation.
Avant de générer le document, vérifiez notamment le type de location, l’échéance du bail, l’identité des parties et les informations nécessaires au congé.
Les autres situations de fin de bail
Congé pour reprise
Le propriétaire souhaite récupérer le logement pour l’occuper ou y loger un proche autorisé.
Comprendre le congé pour reprise →Motif légitime et sérieux
Certains manquements du locataire peuvent justifier un refus de renouvellement du bail.
Voir le modèle →Choisir le bon bail
Retrouvez la page pilier consacrée aux différents contrats de location.
Voir le guide Bail →Questions fréquentes sur le congé pour vente
Quel est le délai pour donner congé pour vendre ?
Pour une location vide soumise à l’article 15, le congé du bailleur doit être reçu au moins six mois avant l’échéance du bail. Pour une location meublée de résidence principale, le délai est de trois mois.
Peut-on donner congé pour vendre en cours de bail ?
Le bailleur ne peut pas imposer le départ du locataire en cours de bail simplement parce qu’il souhaite vendre. Le congé prend effet à l’échéance du contrat. Il reste toutefois possible de vendre le logement occupé, le bail se poursuivant avec l’acquéreur.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
En location vide, le congé pour vente vaut en principe offre de vente au locataire dans les conditions de l’article 15. En location meublée, l’article 25-8 ne prévoit pas ce droit de préemption spécifique. D’autres droits de préemption peuvent toutefois exister dans certaines opérations particulières.
Combien de temps le locataire a-t-il pour accepter l’offre ?
Pour un congé pour vente d’un logement vide, l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
Que se passe-t-il si le locataire accepte d’acheter ?
Il dispose en principe de deux mois à compter de l’envoi de son acceptation pour réaliser la vente. S’il indique qu’il recourt à un prêt, le délai est porté à quatre mois.
Puis-je vendre moins cher à quelqu’un d’autre après le refus du locataire ?
En location vide, si le propriétaire décide finalement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, une nouvelle offre doit en principe être notifiée au locataire.
Une lettre recommandée non réclamée est-elle suffisante ?
Non. Lorsque le congé est envoyé par LRAR, le délai court à compter de sa réception effective. Un recommandé qui revient non réclamé ne sécurise donc pas la notification du congé.
Le locataire doit-il payer jusqu’au dernier jour du bail ?
Lorsque le congé a été donné par le bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pendant la période où il occupe réellement le logement au cours du préavis.
Peut-on donner congé à un locataire de plus de 65 ans ?
Une protection particulière existe pour certains locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds applicables. Selon la situation, le bailleur peut devoir proposer un logement correspondant à leurs besoins et possibilités. Des exceptions existent notamment en fonction de l’âge ou des ressources du bailleur.
Le propriétaire doit-il réellement mettre le logement en vente ?
Oui. Le motif du congé doit être réel. Un congé frauduleusement fondé sur une prétendue vente peut être contesté et exposer le bailleur aux sanctions prévues par la loi.
La même lettre convient-elle pour un logement vide et meublé ?
Non. Le délai, les mentions et surtout le mécanisme d’offre de vente ne sont pas les mêmes. Le document doit donc être adapté au type de location.
Vous souhaitez vendre le logement libre à la fin du bail ?
Vérifiez le type de location, l’échéance du bail et la situation du locataire, puis générez le congé correspondant à partir de vos informations.