Quel contrat de bail choisir pour louer un logement ou des locaux ?
Bail d’habitation vide, location meublée, bail professionnel, bail commercial ou convention de mise à disposition : le bon contrat dépend d’abord de l’usage des locaux et de la situation de la personne qui les occupe.
Quel bail choisir ? Commencez par l’usage du bien
Le locataire va y habiter à titre de résidence principale
Orientez-vous vers le régime des baux d’habitation : location vide, location meublée ou, dans certaines situations temporaires, bail mobilité.
Choisir un bail d’habitation →Les locaux servent à exercer une activité
Il faut identifier la nature de l’activité : activité libérale, commerciale, artisanale ou simple occupation d’un espace de travail.
Choisir un contrat professionnel →Bail vide, meublé, professionnel ou commercial : comparaison rapide
| Contrat | Usage principal | Durée de principe | Exemple | Modèle JURISMODELE |
|---|---|---|---|---|
| Bail d’habitation vide | Résidence principale non meublée | Au moins 3 ans pour un bailleur personne physique ; 6 ans en principe pour une personne morale | Appartement loué vide à un particulier | Créer le bail |
| Bail meublé | Résidence principale équipée du mobilier requis | Au moins 1 an ; 9 mois pour un étudiant dans le régime prévu | Studio entièrement meublé | Créer le bail |
| Bail mobilité | Logement meublé pour certaines situations temporaires | En principe de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible | Formation, études, mission temporaire, mobilité professionnelle | Modèle spécifique non proposé actuellement |
| Bail professionnel | Local affecté à un usage exclusivement professionnel | Au moins 6 ans | Cabinet de consultant, thérapeute, architecte ou profession libérale | Créer le bail |
| Bail commercial | Activité commerciale ou artisanale relevant du statut | Au moins 9 ans | Boutique, restaurant, commerce, atelier artisanal | Pas de modèle proposé actuellement |
| Mise à disposition de bureau | Occupation d’un bureau dans un cadre organisé pouvant comprendre des services ou espaces partagés | Selon la convention et la situation réelle | Bureau dans une structure partagée | Créer la convention |
Louer un logement : bail vide ou bail meublé ?
Lorsque le locataire occupe le logement comme résidence principale, le contrat relève généralement de la loi du 6 juillet 1989.
Le choix entre location vide et location meublée ne dépend pas simplement du titre que les parties donnent au contrat : un logement meublé doit effectivement comporter les meubles et équipements nécessaires au locataire pour y vivre normalement.
Location vide
Le logement est loué sans l’équipement permettant de le qualifier de logement meublé.
Lorsque le bailleur est une personne physique, le bail est conclu pour une durée d’au moins trois ans.
Créer un bail d’habitation vide →Location meublée
Le logement comporte le mobilier requis et permet au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.
Le contrat est en principe conclu pour au moins un an.
Créer un bail meublé →Location meublée à un étudiant : un bail de 9 mois est possible
Lorsque la location meublée est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.
Dans ce cas, le contrat n’est pas reconduit tacitement à son expiration.
Bail mobilité : pour certaines occupations temporaires
Le bail mobilité est un contrat spécifique portant sur un logement meublé occupé par une personne se trouvant dans l’une des situations prévues par la loi, notamment dans le cadre d’études, d’une formation, d’un stage ou d’une mobilité professionnelle.
Dans son régime général, il est conclu pour une durée comprise entre 1 et 10 mois et n’est ni renouvelable ni reconductible.
Activité libérale : le bail professionnel
Le bail professionnel est destiné à la location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel.
Il est particulièrement adapté aux professions libérales qui n’exercent pas une activité relevant du statut des baux commerciaux.
Durée minimale
Le bail professionnel est conclu pour une durée d’au moins six ans.
Contrat écrit
L’article 57 A impose l’établissement du bail professionnel par écrit.
Départ du locataire
Le locataire peut quitter les lieux à tout moment en respectant un préavis de six mois.
Activité commerciale ou artisanale : attention au bail commercial
Lorsqu’un local est loué pour l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale relevant du statut, le contrat peut relever du régime des baux commerciaux.
La durée du bail commercial ne peut alors, en principe, être inférieure à 9 ans.
JURISMODELE ne propose pas, à ce jour, de générateur de bail commercial. Lorsque le statut des baux commerciaux est susceptible de s’appliquer, une analyse individualisée peut être préférable.
Mise à disposition de bureau : dans quelles situations ?
Toutes les occupations de bureaux ne prennent pas nécessairement la forme d’un bail classique.
Une convention de mise à disposition peut notamment être envisagée lorsqu’un professionnel bénéficie d’un bureau dans un environnement comprenant des espaces, équipements ou services partagés.
Bail classique
Le contrat confère principalement la jouissance d’un local contre paiement d’un loyer.
Mise à disposition
La relation peut intégrer une occupation plus encadrée, des services, du mobilier ou des espaces communs.
Choisir le contrat en 4 questions
Quel usage ?
Habitation ou activité professionnelle ?
Quel occupant ?
Particulier, étudiant, professionnel libéral, commerçant ou entreprise ?
Quelle occupation ?
Permanente, temporaire, exclusive ou avec services et espaces partagés ?
Quel régime ?
Choisissez ensuite le contrat correspondant au régime juridique réel.
Un bon bail ne se limite pas au choix du contrat
Une fois le régime identifié, il faut encore renseigner correctement les éléments du contrat et joindre, lorsqu’ils sont requis, les documents correspondants.
Parties et logement
Identité des parties, adresse, description et destination des lieux.
Loyer et charges
Montant, modalités de règlement, révision et régime des charges.
Annexes
Diagnostics, état des lieux, inventaire du mobilier ou autres documents selon le contrat.
Faut-il demander une caution au locataire ?
Le cautionnement peut permettre à une autre personne de garantir les obligations du locataire, notamment le paiement des loyers.
Il ne faut toutefois pas reprendre l’ancien conseil consistant à dire qu’il ne faudrait « jamais louer sans caution ».
Le bail est déjà signé : que faire ensuite ?
Le silo Bail JURISMODELE couvre également plusieurs situations pouvant intervenir pendant ou à la fin de la location.
Modifier le loyer
Les possibilités d’augmentation dépendent notamment du bail, de la clause de révision et du régime applicable.
Augmenter le loyer →Vendre le logement
Le congé pour vente obéit à des règles strictes de délai, de contenu et de notification.
Comprendre le congé pour vente →Reprendre le logement
La reprise n’est possible que dans les conditions prévues par la loi.
Comprendre le congé pour reprise →Créez votre contrat à partir d’un questionnaire guidé
Une fois le type de contrat identifié, choisissez le modèle JURISMODELE correspondant à votre situation.
Vous renseignez les informations utiles, vérifiez vos réponses puis obtenez votre document personnalisé au format Word.
Les principaux modèles de bail JURISMODELE
Bail d’habitation vide
Pour louer un logement non meublé à titre de résidence principale.
Créer le contrat →Mise à disposition de bureau
Pour organiser certaines occupations de bureaux professionnels.
Créer la convention →Acte de cautionnement
Pour formaliser l’engagement d’une caution lorsque ce mécanisme peut être utilisé.
Créer l’acte →Congés du bailleur
Vente, reprise ou motif légitime et sérieux : utilisez le document adapté au motif.
Voir les modèles de congé →Questions fréquentes pour choisir un contrat de bail
Quelle différence entre un bail vide et un bail meublé ?
Le bail meublé suppose que le logement comporte le mobilier et les équipements requis pour permettre au locataire d’y vivre normalement. Les durées et certaines règles du contrat diffèrent également de celles de la location vide.
Combien de temps dure un bail vide ?
Pour une résidence principale, le bail est en principe conclu pour au moins trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, et six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale, sous réserve des régimes particuliers.
Combien de temps dure un bail meublé ?
Le bail meublé de résidence principale est conclu pour au moins un an. Lorsqu’il est consenti à un étudiant, sa durée peut être réduite à neuf mois.
Quelle différence entre bail étudiant et bail mobilité ?
Le bail étudiant est un bail meublé pouvant être conclu pour neuf mois. Le bail mobilité constitue un régime distinct, réservé aux personnes se trouvant dans certaines situations temporaires définies par la loi.
Quel bail pour une profession libérale ?
Lorsqu’un local est affecté à un usage exclusivement professionnel, le bail professionnel peut être adapté, notamment pour les professions libérales. Il est conclu pour une durée d’au moins six ans.
Quel bail pour un commerce ou un artisan ?
Une activité commerciale ou artisanale peut relever du statut des baux commerciaux. Le bail commercial est alors soumis à un régime spécifique et sa durée ne peut en principe être inférieure à neuf ans.
Peut-on utiliser une convention de mise à disposition à la place d’un bail ?
Une convention de mise à disposition peut être adaptée à certaines organisations de bureaux ou services partagés. Elle ne doit toutefois pas être utilisée artificiellement pour écarter un régime de bail qui résulterait de la situation réelle.
Puis-je demander à la fois une caution et une assurance loyers impayés ?
Pas librement. Pour les locations relevant de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur ayant souscrit une assurance ou une garantie couvrant les obligations locatives ne peut en principe demander en plus un cautionnement, sauf notamment lorsqu’il loue à un étudiant ou un apprenti.
Le modèle JURISMODELE choisit-il le bail à ma place ?
Non. Cette page vous aide à identifier le régime correspondant à votre situation. Une fois le contrat choisi, le questionnaire JURISMODELE permet de personnaliser les informations et variantes prévues dans le modèle concerné.
Vous avez identifié le contrat adapté à votre location ?
Choisissez le modèle correspondant, répondez aux questions et générez votre document personnalisé.