Oui… mais pas “comme on veut”. En bail d’habitation, le principe est simple : le loyer en cours de bail est celui du contrat, et toute hausse doit entrer dans l’un des mécanismes prévus par la loi (ou résulter d’un accord clair avec le locataire). Entre révision IRL, gel lié au DPE, réévaluation au renouvellement et règles propres aux zones tendues / encadrement des loyers, on peut vite se tromper.
Voici une page pratique (et SEO-friendly) pour savoir quand et comment augmenter un loyer, sans créer un litige.
Sommaire
- Différence entre révision, augmentation et réévaluation
- Augmenter le loyer en cours de bail : possible seulement dans certains cas
- La révision annuelle IRL : le cas le plus fréquent
- Travaux : peuvent-ils justifier une hausse avec un locataire en place ?
- Augmenter le loyer au renouvellement si le loyer est sous-évalué
- Zone tendue, encadrement des loyers et complément de loyer
- Que faire en cas de refus : courrier, conciliation, juge
- (Bonus SEO) Le parallèle avec le bail commercial
1) Révision, augmentation, réévaluation : ne pas confondre
Dans la pratique, on met tout dans le même panier (“augmentation du loyer”), alors qu’il existe trois logiques :
- La révision : c’est l’indexation prévue par une clause de révision, en général annuelle, basée sur l’IRL (indice de référence des loyers). Sans clause, pas de révision.
- L’augmentation “négociée” : en cours de bail, elle n’est possible que si le locataire accepte (par exemple via un avenant), et encore, elle peut être bloquée par certaines interdictions (DPE F/G, encadrement…).
- La réévaluation (au renouvellement) : elle vise un loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché, avec une procédure stricte (délais, références comparables).
2) Augmenter le loyer en cours de bail : la règle générale
Si votre bail est signé et que le locataire est en place, vous ne pouvez pas “fixer un nouveau montant” librement au milieu du contrat.
Concrètement, en cours de bail, le propriétaire/bailleur n’a en pratique que trois portes d’entrée :
- Appliquer la clause de révision (IRL) à la date anniversaire prévue ;
- Convenir d’un avenant (ex. après travaux, ou amélioration du logement), si le locataire est d’accord ;
- Anticiper le sujet au renouvellement (réévaluation si loyer sous-évalué), en respectant les délais.
Et attention : même la révision IRL peut être interdite dans certains cas, notamment pour les passoires thermiques.
3) La révision annuelle IRL : le mécanisme “standard”
a) L’IRL, c’est quoi ?
L’IRL en France est l’indice de référence publié par l’Insee, en général par trimestre (1er, 2e, 3e, 4e trimestre). C’est la base classique de l’indexation des loyers d’habitation.
b) Il faut une clause (sinon, c’est non)
Le bailleur peut réviser le loyer 1 fois par an seulement si le contrat de location contient une clause de révision qui prévoit l’IRL comme indice applicable. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé.
c) La “date de révision” et la règle du délai d’un an
Point très important : la loi prévoit que si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision dans un délai d’un an suivant la date prévue, il est réputé avoir renoncé pour l’année écoulée. Et si la demande est faite dans l’année, la révision prend effet à compter de la demande.
En clair : si vous “oubliez” la révision annuelle, vous ne pouvez pas rattraper indéfiniment.
d) Comment calculer (exemple simple)
Formule pratique :
Nouveau loyer = ancien loyer × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente)
Exemple :
- ancien loyer : 900 €
- IRL du trimestre de référence “nouveau” : 145,00
- IRL précédent : 140,00
Nouveau loyer = 900 × (145 / 140) = 900 × 1,035714… ≈ 932,14 €
e) Forme : courrier, preuve, transparence
Même si la révision peut être “automatique” sur le papier, dans la vraie vie il faut pouvoir prouver : la date, l’indice IRL publié, le montant du loyer avant/après, et la référence utilisée (trimestre mentionné dans le bail). En cas de contestation, un courrier (idéalement en lettre recommandée avec accusé de réception) sécurise la démarche.
4) Travaux : peut-on augmenter le loyer d’un locataire en place ?
C’est une question ultra fréquente : “J’ai fait des travaux de rénovation, je peux augmenter ?”
a) En cours de bail : pas sans accord clair
La logique dominante est la suivante : à défaut d’accord entre les parties, les travaux réalisés par le bailleur ne permettent pas d’imposer une hausse du loyer en cours de bail. Il faut donc, en pratique, obtenir un accord avant (ou au moins formaliser proprement) via une convention/avenant.
👉 Ce que ça implique concrètement :
- vous discutez avec le locataire,
- vous précisez la nature des travaux d’amélioration (ou d’équipement), leur calendrier, le coût, et le nouveau montant envisagé,
- vous signez un avenant (ou une convention) avant de dire “j’applique”.
b) Attention au DPE : même un accord ne règle pas tout
Depuis la loi Climat et Résilience, il existe un gel des loyers pour les logements classés F ou G (sous certaines conditions de date de bail/signature/renouvellement). Concrètement, la révision/majoration est interdite dans ces cas : c’est un point à vérifier avant toute démarche, surtout si le logement est une passoire thermique.
c) Travaux et “valeur ajoutée” : bien qualifier
Pour justifier une hausse (et éviter un litige), vous avez intérêt à distinguer :
- les travaux d’entretien / réparation (souvent “normaux”, difficiles à vendre comme une hausse),
- les travaux d’amélioration (plus défendables : isolation, chauffage plus performant, double vitrage, cuisine/équipement amélioré, etc.),
- les travaux imposés par la décence / performance énergétique (souvent nécessaires pour continuer à louer sereinement).
5) Augmenter le loyer au renouvellement si le loyer est sous-évalué
Si votre objectif est de réévaluer un loyer trop bas, la voie la plus “juridique” est celle du renouvellement du bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué.
a) Condition : loyer manifestement sous-évalué
La loi encadre très précisément : lors du renouvellement, le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué. Le nouveau loyer doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
b) Délai : 6 mois avant la fin du bail
Le bailleur doit proposer le nouveau loyer au moins 6 mois avant la fin du bail, avec des formes proches de celles du congé (sécurisez en LRAR/acte/remise contre récépissé).
c) Les références comparables : 3 ou 6 selon la commune
Pour étayer la demande, il faut des références de loyers comparables : classiquement 3 références (ou 6 dans certaines grandes agglomérations), avec des éléments représentatifs.
d) L’augmentation progressive
Dans plusieurs configurations, l’augmentation décidée par accord ou par le juge peut s’appliquer progressivement (logique de lissage). L’idée : éviter une hausse brutale qui casse l’équilibre locatif (et qui déclenche un contentieux).
6) Zone tendue, encadrement des loyers, complément de loyer : les pièges
a) “Zone tendue” : l’encadrement de l’évolution des loyers
Dans certaines communes (souvent en métropole, grandes villes), la zone tendue entraîne des règles spécifiques, notamment sur l’évolution du loyer lors du renouvellement ou d’une relocation. L’ANIL détaille ce mécanisme d’encadrement.
b) Encadrement des loyers : loyer de référence majoré
Dans les villes qui appliquent l’encadrement des loyers (Paris et d’autres), le loyer du bail (hors charges) doit respecter le loyer plafond, appelé loyer de référence majoré, déterminé par arrêté et actualisé.
➡️ Conséquence SEO/pratique : même si vous “pouvez” augmenter via IRL ou renouvellement, il faut vérifier que le nouveau loyer ne dépasse pas le plafond applicable (sauf cas du complément de loyer).
c) Complément de loyer : possible, mais contestable
Le complément de loyer est un supplément possible dans les zones d’encadrement si le logement présente des caractéristiques particulières (rare, vue, terrasse exceptionnelle, etc.). Mais le locataire peut le contester, avec une étape obligatoire de conciliation.
Procédure clé : le locataire doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois après la signature du bail, avant d’aller au juge.
7) Refus du locataire, litige : quelle démarche ?
Si le locataire refuse une hausse :
- Pour une révision IRL : vérifiez la clause, le trimestre de référence, la date, l’absence d’interdiction (DPE F/G). Si tout est bon, formalisez par courrier clair (montant, calcul, IRL publié, date d’effet).
- Pour une hausse après travaux : sans accord écrit (avenant), vous êtes sur un terrain fragile. Mieux vaut sécuriser la preuve de l’accord et la logique d’amélioration.
- Pour une réévaluation au renouvellement : tout se joue sur le respect des délais et la qualité des références comparables.
Et si le dossier s’enlise : la conciliation (CDC) peut être un passage utile (et parfois obligatoire selon l’objet), avant de saisir le juge.
8) Et en bail commercial, c’est pareil ?
Non, pas vraiment. Le bail commercial a sa logique propre : indexation (souvent ILC/ILAT), révision triennale, déplafonnement dans certains cas, valeur locative, etc. L’intérêt SEO est réel (maillage interne “augmenter le loyer” habitation ↔ commercial), mais il vaut mieux traiter le bail commercial dans une page dédiée pour ne pas diluer l’intention de recherche “logement / locataire en place”.
Conclusion
Pour augmenter le loyer d’un locataire en place, retenez le réflexe “3 filtres” :
- Qu’est-ce que le bail prévoit ? (clause IRL, trimestre de référence, date anniversaire)
- Est-ce autorisé dans cette situation ? (DPE F/G, zone tendue, encadrement)
- Quelle procédure et quel timing ? (demande dans l’année, 6 mois avant la fin, références, LRAR, etc.
FAQ – Augmenter le loyer d’un locataire en place
1) Peut-on augmenter le loyer d’un locataire en place en cours de bail ?
En cours de bail, le loyer ne peut pas être augmenté librement. En pratique, la hausse passe soit par la révision prévue au contrat (clause d’indexation à l’IRL), soit par un accord écrit (avenant) entre bailleur et locataire, soit par une demande au renouvellement si le loyer est sous-évalué. Il faut aussi vérifier les règles locales (ex. zone tendue, encadrement) et les restrictions liées au DPE (logement classé).
2) Peut-on réviser le loyer sans clause de révision ?
En règle générale, non : sans clause de révision (indexation) dans le contrat de location, le loyer reste celui du bail. Pour augmenter, il faut alors soit un avenant accepté par le locataire, soit attendre la fin du bail et agir dans le cadre du renouvellement (si loyer sous-évalué) ou d’un changement de locataire (relocation), sous réserve des règles applicables.
3) Quelle est la différence entre révision IRL et réévaluation du loyer ?
La révision annuelle du loyer est une indexation prévue par le bail, calculée avec l’indice IRL (souvent à la date anniversaire du contrat). La réévaluation, elle, vise à fixer un nouveau loyer au renouvellement du bail lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers comparables du secteur. Les démarches, délais et justificatifs ne sont pas les mêmes.
4) Comment calculer une révision annuelle du loyer avec l’IRL ?
On applique la formule : nouveau montant = ancien loyer (hors charges) × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente). Le trimestre de référence est celui indiqué dans le bail (ou celui du dernier calcul). Pour éviter tout litige, indique toujours dans ton courrier l’IRL utilisé (valeur publié par l’Insee), la date d’effet et le détail du calcul.
5) Que se passe-t-il si le bailleur oublie d’appliquer la révision pendant plus d’un an ?
Si la clause de révision existe, le bailleur doit agir dans l’année qui suit la date de révision prévue. Passé ce délai, il perd en principe le bénéfice de la révision pour la période écoulée. Et si la demande est faite tardivement (mais dans l’année), la révision prend effet à compter de la demande (pas rétroactivement sur les mois précédents). D’où l’intérêt de surveiller la date de révision chaque année.
6) Peut-on augmenter le loyer après des travaux de rénovation ?
Les travaux ne permettent pas automatiquement d’imposer une hausse en cours de bail. Pour augmenter le loyer avec un locataire en place, le plus sûr est de signer un avenant précisant : la nature des travaux d’amélioration (et non de simple entretien), leur achèvement, et le nouveau montant du loyer. Attention : en zone tendue et/ou en cas d’encadrement des loyers, certaines limites peuvent s’appliquer et il faut vérifier le plafond éventuel.
7) Le DPE peut-il interdire une augmentation du loyer (passoire thermique) ?
Oui, selon la situation : un logement classé (notamment F ou G) peut être soumis à une interdiction d’augmenter le loyer (révision IRL, renouvellement, relocation) dans certains cas. Avant toute hausse, vérifie le diagnostic de performance énergétique, la date du bail, et les règles applicables au moment de la demande. En pratique, la rénovation énergétique peut devenir une condition préalable si tu veux retrouver une marge de manœuvre.
8) Comment augmenter un loyer sous-évalué au renouvellement du bail ?
Au renouvellement, si le loyer est sous-évalué, le bailleur peut proposer une réévaluation en respectant une procédure stricte : agir suffisamment tôt (souvent 6 mois avant la fin), justifier la demande avec des références de loyers comparables, et expliquer le montant proposé. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie avant d’envisager le juge.
9) Zone tendue et encadrement : quelles limites à l’augmentation ?
Si le logement est situé en zone tendue, des règles spécifiques encadrent l’évolution du loyer (notamment en cas de relocation et parfois au renouvellement). Et dans certaines communes, l’encadrement des loyers fixe un plafond via le loyer de référence majoré : le loyer (hors charges) ne doit pas dépasser ce plafond, sauf complément de loyer très encadré. Avant d’augmenter, identifie la commune, le dispositif applicable et le plafond éventuel.
10) Comment contester un complément de loyer (délai / conciliation) ?
Dans les villes concernées par l’encadrement, le complément de loyer peut être contesté s’il n’est pas justifié par des caractéristiques réellement exceptionnelles. La contestation passe généralement par la commission départementale de conciliation (souvent dans un délai court après la signature du bail). Si aucun accord n’est trouvé, une action devant le juge est possible. Côté bailleur, il faut donc documenter précisément ce qui justifie le complément.