Quand une entreprise cherche des locaux, elle pense spontanément à un bail (donc un contrat de location). Pourtant, dans la pratique, beaucoup d’acteurs passent par une mise à disposition : incubateur, coworking, association, collectivité, partenaire qui “prête” un bureau, société mère qui met un espace à la disposition d’une filiale, etc.
Sur le papier, tout cela peut sembler simple : “on te donne un local” ou “on te laisse utiliser une partie des locaux”. Mais juridiquement, la différence est majeure, et elle produit des effets en chaîne : durée, résiliation, droit au renouvellement, indemnité d’éviction, travaux, règles d’ordre public, risques de requalification, conséquences fiscales, et même impact sur la domiciliation et le siège social.
L’objectif de cette page : t’aider à comprendre le type de contrat adapté, avec des exemples concrets, les bonnes étapes de décision, et les pièges à éviter.
1) Définition simple : bail / contrat de location vs mise à disposition
Le contrat de location (bail) : une “vraie” location de locaux
Un contrat de location (souvent appelé bail de location) organise la mise en jouissance d’un bien immobilier contre un prix : le montant du loyer. En matière professionnelle, on rencontre notamment :
- le bail commercial (statut des baux commerciaux) : très protecteur, encadré par des règles en grande partie d’ordre public ;
- le bail professionnel (activité libérale, activité professionnelle non commerciale) ;
- parfois un bail mixte (usage habitation + pro) ;
- et, à côté, des montages spécifiques (occupation précaire, conventions liées au domaine public, etc.).
Le point essentiel : le locataire obtient généralement une jouissance privative des locaux (il “tient les lieux”), avec des droits forts sur la durée et, souvent, un enjeu de droit au bail.
Le statut des baux commerciaux s’applique sous conditions (notamment exploitation d’un fonds de commerce ou activité artisanale, immatriculation, etc.). Le texte pivot est l’article L145-1 et la section L145-1 à L145-60 du code de commerce.
La mise à disposition : une occupation plus souple (mais plus risquée si mal rédigée)
La mise à disposition repose sur l’idée suivante : une personne qui met un espace à disposition (entreprise, association, propriétaire, occupant principal…) autorise une personne bénéficiaire à utiliser un local à usage de bureau, une salle, un plateau, une partie de bureaux, parfois “à la demande” (espace sur demande), avec ou sans services.
On parle alors de :
- convention de mise à disposition ;
- convention de mise (raccourci courant) ;
- ou contrat de mise / contrat de mise à disposition.
La souplesse est l’avantage numéro 1 : préavis court, durée ajustable, services inclus (accueil, ménage, internet, accès salles), logique d’économie et de mutualisation. Mais l’inconvénient numéro 1 est symétrique : si, en réalité, la situation ressemble à une location, la convention peut être requalifiée en bail commercial (ou en bail pro), avec des conséquences lourdes.
2) Le critère qui fait basculer : jouissance privative + prix
En pratique, ce qui distingue le plus nettement :
- La jouissance privative : est-ce que l’occupant dispose “comme chez lui” d’un espace identifié, stable, dont le “vrai” titulaire n’a plus la maîtrise au quotidien ?
- La contrepartie financière : est-ce un loyer (même déguisé) ? ou une prestation globale (services + accès) ? ou un titre gratuit ?
Attention : une mise à disposition peut être payante sans être un bail… mais plus la convention ressemble à un bail (local identifié, exclusivité, liberté d’organisation, durée ferme, prix mensuel fixe), plus le risque augmente.
Autre point sensible : la disposition des locaux “en sous-main”. Exemple classique : un locataire principal qui “met à disposition” une partie des locaux à un tiers. Selon le montage, on peut parler de sous-location, de prestation de services, ou de mise à disposition — et là, le bail principal et ses clauses (interdictions, autorisation préalable) deviennent déterminants. Un article de doctrine souligne justement le “glissement” possible d’un contrat de prestations vers une logique locative si la pureté du montage est discutable.
À noter : des décisions ont aussi retenu qu’une mise à disposition assortie de services ne constitue pas forcément une sous-location au sens du code de commerce (notamment au regard de l’article L145-31) lorsque l’analyse globale est celle d’une prestation.
3) Ce qui change pour l’occupant : durée, renouvellement, éviction, congé
A) Durée : l’écart “structurel”
- Bail commercial : logique long terme, durée “9 ans” en pratique (même si le jeu des congés triennaux existe). La durée est au cœur de la sécurité juridique.
- Mise à disposition : durée souvent plus courte et flexible (durée de la mise ajustable), parfois liée à un programme (incubateur) ou à une phase de projet.
Si tu as besoin de stabilité (embauche d’un salarié, investissement, signalétique, travaux d’aménagement, financement par emprunt ou prêt), le bail est souvent plus cohérent. Les banques et partenaires aiment une adresse stable et une occupation sécurisée : c’est aussi une question d’économie du projet.
B) Droit au renouvellement et indemnité d’éviction
C’est LA différence la plus “cash”.
- En bail commercial, le droit au renouvellement est un pilier. En cas de refus de renouvellement par le bailleur, la question de l’indemnité d’éviction peut surgir (si les conditions sont réunies).
- En mise à disposition, en principe : pas de renouvellement “de plein droit”, pas d’indemnité d’éviction, et une sortie plus simple (préavis).
Donc : si ton activité devient dépendante du lieu (clientèle, emplacement, fonds de commerce, vitrine), la mise à disposition est souvent une solution de transition… à condition de savoir ce que tu perds en protection.
C) Résiliation et préavis
- Bail : règles plus encadrées (notamment en bail commercial : clauses, actes, parfois lettre recommandée, préavis et formes).
- Mise à disposition : souvent un délai de préavis court, résiliation simplifiée.
Mais attention : si une convention de mise à disposition est rédigée “comme un bail”, avec une clause résolutoire calquée, un loyer déguisé, une exclusivité d’usage, on alimente la requalification.
4) Ce qui change pour le propriétaire / bailleur (ou l’occupant principal)
A) Maîtrise des lieux et gestion
- Bail : le bailleur (ou propriétaire) concède l’usage et récupère une gestion plus “juridique” (suivi, indexation, charges, état, garanties).
- Mise à disposition : plus de flexibilité… mais aussi plus de gestion quotidienne (planning, accès, sécurité, services). C’est parfois “plus d’économie” sur le papier, mais plus de contraintes opérationnelles.
B) Travaux, gros entretien, état des lieux
Dans un bail, la répartition des travaux (dont les gros travaux) est un sujet classique : qui paye, qui décide, quel état de restitution. En mise à disposition, on voit souvent :
- pas (ou peu) de travaux autorisés ;
- un état des lieux simplifié (état des lieux) ;
- un cadre “clé en main”.
Dans tous les cas, écris noir sur blanc :
- l’état des lieux d’entrée,
- l’usage autorisé (clause de destination / usage commercial ou usage bureaux),
- et les règles du règlement de copropriété si l’immeuble est en copropriété.
C) Fiscal et “risque”
Côté fiscal, la qualification peut influencer le traitement (revenus, charges refacturées, TVA sur prestations, etc.) et le risque principal reste la requalification : elle peut transformer une relation “souple” en bail commercial, avec ses protections et sa rigidité.
5) Les cas fréquents : coworking, domiciliation, incubateur, association, logement de fonction
A) Coworking et centre d’affaires
Le coworking se présente souvent comme une prestation globale : accès à un poste, salles, services, communauté, optimisation d’économie d’échelle. C’est typiquement le terrain de la mise à disposition / contrat de prestation.
Mais si tu loues un bureau fermé “comme un local dédié”, avec un prix fixe, exclusivité, durée ferme, tu te rapproches d’une location.
B) Domiciliation et siège social
La domiciliation ne signifie pas forcément que tu loues des locaux au sens d’un bail. Une entreprise peut domicilier son activité via un cabinet de domiciliation (avec obligations spécifiques, agrément, etc.).
Donc : ne confonds pas “adresse de siège social” et “droit d’occuper un local comme locataire”. On peut avoir une adresse sans un bail classique, ce qui peut être utile au démarrage (encore une logique d’économie).
C) Incubateur, pépinière, collectivité
Les incubateurs (et parfois une collectivité ou une structure publique) mettent à disposition des espaces, souvent avec accompagnement, événements, mentorat. La convention doit alors être très claire : durée, services, règles d’accès, absence de droit au renouvellement, etc.
D) Association qui accueille un entrepreneur
Quand une association met à disposition une salle ou un bureau, l’objectif peut être d’aider à lancer un projet. Le piège : si l’entrepreneur a l’usage exclusif, paye un “loyer”, installe son activité, reçoit du public, et que la relation dure… la mise à disposition devient fragile juridiquement.
E) Logement de fonction et contrat de travail
Autre univers : le logement de fonction. Là, la mise à disposition est souvent liée au contrat de travail (avantage en nature), et l’occupant ne doit pas confondre avec une résidence principale louée par bail d’habitation. L’avantage en nature change tout (conditions de restitution en cas de départ, absence de droit au renouvellement, etc.). Ici encore, la qualification commande le régime.
6) Le risque n°1 : la requalification (et ses effets)
Si un juge estime que ta convention est en réalité un bail, tu peux te retrouver avec :
- une application du statut des baux commerciaux (si les conditions sont remplies),
- une durée “verrouillée”,
- des règles de congé et de renouvellement,
- et potentiellement un contentieux sur la résiliation du bail, la destination, ou le prix.
On voit régulièrement des contentieux de requalification de conventions “précaires” en bail commercial, y compris au niveau des juridictions d’appel (exemples publiés sur Judilibre / Cour de cassation).
Et si tu pensais te protéger avec un “bail précaire” : rappelle-toi que le bail dérogatoire est strictement encadré et ne doit pas dépasser 3 ans (baux successifs inclus).
7) Comment rédiger (vraiment) une convention de mise à disposition
Si tu choisis la mise à disposition, ton objectif est double :
- sécuriser l’usage au quotidien (accès, règles, prix),
- éviter le “copier-coller” d’un bail qui crée une ambiguïté.
Voici une trame de clauses utiles (à adapter) :
A) Identification et rôle des parties
- personne qui met à disposition : dénomination, forme, représentant (nom et fonction).
- personne bénéficiaire : personne physique ou société.
- préciser si la bénéficiaire peut y établir son siège ou seulement un établissement / une adresse.
B) Objet : ce qui est réellement mis à disposition
- description précise : local, partie de locaux, bureau, salle, poste, accès à des bureaux partagés,
- disposition de locaux : horaires, badge, règles de sécurité,
- mention “pas de jouissance privative” si c’est cohérent (et surtout si c’est vrai),
- préciser si c’est un espace attribué ou un espace sur demande.
C) Usage autorisé et destination
- activité professionnelle autorisée,
- interdiction ou encadrement du changement de destination,
- conformité au règlement de copropriété,
- si besoin : autorisation préalable pour recevoir du public, poser une enseigne, faire des travaux.
D) Durée – résiliation – préavis
- durée de la mise (début/fin),
- délai de préavis,
- modalités de notification (email + lettre recommandée si tu veux une preuve simple),
- conditions de fin immédiate (non-respect règles, impayés).
E) Prix / contrepartie
- si titre gratuit : l’écrire explicitement (et en assumer les conséquences),
- sinon : distinguer “redevance / participation” et prestation (services inclus), pour éviter l’impression d’un simple loyer,
- préciser ce qui est inclus (internet, ménage, accueil, électricité…).
F) Travaux et état des lieux
- état des lieux d’entrée/sortie (même rapide),
- règles sur les travaux (souvent interdits sans accord),
- restitution.
G) Signature et preuve
- date de signature,
- possibilité de signature électronique (outil de signature, traçabilité).
Et surtout : évite les formulations typiques du bail commercial (“loyer”, “droit au bail”, clause résolutoire copiée-collée) si ton objectif est une convention de mise.
8) Choisir le bon montage : une méthode en 6 étapes
- Objectif : tester un marché (flexibilité) ou s’installer durablement (stabilité) ?
- Dépendance au lieu : ton activité crée-t-elle un fonds / une clientèle attachée aux lieux ?
- Investissements : y aura-t-il des travaux, une équipe, du matériel, un financement par prêt ?
- Risque acceptable : es-tu prêt à subir une fin rapide de mise à disposition ?
- Domiciliation : veux-tu seulement une adresse / siège social, ou un vrai local d’exploitation ?
- Bail principal (si tu passes par un occupant) : vérifie les clauses, l’interdiction de sous-location, et les règles de mise à disposition.
FAQ – questions fréquentes
Une mise à disposition payante, est-ce forcément une location ?
Non. Mais plus la contrepartie ressemble à un loyer pur et plus l’occupant a une jouissance exclusive, plus tu te rapproches d’un bail.
Puis-je domicilier ma société chez une autre entreprise via une convention de mise à disposition ?
Souvent oui, mais il faut le prévoir expressément et vérifier la cohérence avec le bail principal, la copropriété et la réalité des lieux. Pour certains cas, la domiciliation via un cabinet dédié est aussi une option.
Le bail dérogatoire est-il une alternative “simple” ?
Il peut l’être, mais il est strict : durée totale maximale de 3 ans, sinon bascule possible vers le statut des baux commerciaux.
En coworking, ai-je un droit au renouvellement ?
En principe non si c’est une prestation de services avec mise à disposition, mais tout dépend de la réalité (bureau fermé exclusif, durée longue, prix fixe…).
Que faut-il éviter absolument dans une convention de mise à disposition ?
Le “faux” vocabulaire de bail (loyer, droit au bail, renouvellement) si la réalité est une mise à disposition ; et, surtout, la contradiction entre ce que dit le texte et ce qui se passe dans les locaux.