Donner ou recevoir un congé pour reprise du logement est une étape importante dans la vie d’un bail. La procédure est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989, afin de protéger le locataire tout en permettant au propriétaire de reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou y loger un proche.
Cet article détaille les règles applicables, les délais à respecter, les mentions obligatoires dans la lettre de congé, ainsi qu’un modèle de lettre prêt à l’emploi.
1. Qu’est-ce qu’un congé pour reprise du logement ?
Le bailleur peut mettre fin à un contrat de location à son locataire uniquement dans trois hypothèses prévues par la loi :
- Donner un congé pour vendre.
- Donner un congé pour motif légitime et sérieux (par exemple, des impayés de loyers).
- Donner un congé pour reprise du logement afin de l’habiter personnellement ou d’y loger un proche.
Ainsi, lorsqu’un propriétaire veut reprendre le logement, il doit respecter un formalisme strict : délai, motif du congé, adresse du bénéficiaire, et notification de congé par courrier recommandé avec accusé de réception, par commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
2. Quelles sont les conditions légales pour donner congé ?
2.1 Les personnes pouvant bénéficier de la reprise
Le bénéficiaire de la reprise peut être :
- le propriétaire lui-même,
- son conjoint,
- son concubin notoire,
- son partenaire pacsé,
- ses ascendants ou descendants,
- ceux de son conjoint ou partenaire.
Le congé doit indiquer le lien de parenté et l’adresse du bénéficiaire, qui doit en faire sa résidence principale.
2.2 Le délai de préavis
Le préavis de 6 mois avant l’échéance du bail doit impérativement être respecté pour une location vide. Pour une location meublée, le délai est réduit à 3 mois.
Le congé prendra effet uniquement à l’échéance prévue, jamais avant.
Exemple : si le bail d’un logement vide se termine le 30 septembre, le propriétaire doit adresser la lettre au plus tard le 31 mars.
2.3 Les obligations sur le propriétaire
Le propriétaire peut donner congé uniquement s’il a une intention réelle d’habiter le logement ou de l’attribuer à un proche. Le motif doit être réel et sérieux.
En cas de fausse déclaration, le locataire est protégé : il pourra saisir le juge et demander des dommages-intérêts.
3. Contenu obligatoire de la lettre de congé
La lettre de congé doit comporter :
- Les coordonnées et le nom du bailleur.
- L’adresse du logement loué.
- Le motif du congé (ici la reprise du logement).
- L’identité du bénéficiaire et son lien de parenté avec le propriétaire.
- L’adresse du bénéficiaire où il fera de la location sa résidence principale.
- La date du congé et la date d’effet à la fin du bail.
- La signature du bailleur.
⚠️ Une notification de congé imprécise ou incomplète peut être jugée nulle.
4. Les modes de notification
Trois solutions existent :
- Lettre recommandée avec accusé de réception,
- Remise en main propre contre récépissé ou émargement,
- Acte délivré par commissaire de justice (anciennement huissier).
L’option la plus sécurisée reste le recours au commissaire de justice, car il permet de prouver la réception du congé par le locataire.
5. Le modèle de lettre de congé pour reprise
Voici un modèle de lettre que tout bailleur peut adapter :
[Nom, prénom, adresse du propriétaire]
À [nom, prénom du locataire]
[Adresse du logement loué]
Objet : Congé pour reprise du logement
Madame, Monsieur,
Par la présente, conformément à la loi du 6 juillet 1989, je vous informe de ma décision de donner congé à mon locataire pour reprise du logement que vous occupez, situé à [adresse complète].
Ce congé prendra effet le [date], correspondant à la fin du bail en cours. Le délai de préavis de 6 mois est respecté.
Le bénéficiaire de la reprise est [prénom, nom], [conjoint / concubin notoire / descendant / ascendant], qui y établira sa résidence principale à compter de cette date. L’adresse du bénéficiaire est la suivante : [adresse précise].
Je vous rappelle que vous devrez quitter le logement et restituer les clés à la date d’échéance, après réalisation de l’état des lieux de sortie.
Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire et pour convenir des modalités pratiques de votre départ.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Ce modèle de lettre doit être adapté à chaque situation et envoyé dans les délais légaux.
6. Cas particuliers et contestations possibles
6.1 Locataire protégé
Un locataire est protégé lorsqu’il est âgé de plus de 65 ans et dispose de faibles ressources. Dans ce cas, le bailleur ne peut donner congé qu’à condition de proposer une solution de relogement située à proximité du logement actuel.
6.2 Contestation du congé
Le locataire peut contester le congé s’il estime que le motif n’est pas justifié ou que le propriétaire n’a pas respecté ses obligations. Il pourra alors saisir le juge.
6.3 Congé mal délivré
Si le congé n’est pas donné dans les règles (erreur de date du congé, non-respect du délai de préavis court, absence de motif légitime et sérieux), il est nul. Le bail est alors renouvelé automatiquement.
7. Conséquences pratiques pour le locataire
Une fois le courrier recommandé avec accusé ou l’acte d’huissier reçu, le locataire doit libérer les lieux avant la fin du bail.
Il doit :
- régler son loyer et ses charges jusqu’au dernier jour,
- permettre un état des lieux de sortie,
- restituer les clés,
- récupérer son dépôt de garantie (sous conditions).
8. Les risques pour le bailleur
Un congé pour reprise mal rédigé ou abusif expose le propriétaire à plusieurs risques :
- condamnation à des dommages-intérêts,
- obligation d’indemniser le locataire,
- voire sanctions pénales en cas de fraude manifeste.
D’où l’importance de respecter scrupuleusement la procédure, les délais, et de bien justifier le motif du congé.
9. Exemple pratique
Un propriétaire d’un appartement situé à Paris souhaite récupérer son logement loué vide pour y loger son fils étudiant. Le bail se termine le 30 juin 2026.
- Le congé au locataire doit être notifié avant le 31 décembre 2025.
- Le motif du congé doit préciser qu’il s’agit de loger le descendant.
- L’adresse du bénéficiaire (logement de l’étudiant) doit figurer dans le courrier.
- Le fils devra effectivement y habiter, à défaut le locataire pourra saisir le juge.
10. Points à retenir
- Le congé pour reprise est une procédure encadrée par la loi.
- Le propriétaire doit adresser un courrier recommandé avec accusé, ou passer par un commissaire de justice.
- Le préavis de 6 mois (3 mois pour location meublée) est impératif.
- Le congé doit indiquer précisément le bénéficiaire de la reprise, son adresse et son lien de parenté.
- En cas de doute ou de situation particulière, il est prudent de consulter un professionnel du droit.
Conclusion
La reprise du logement est un droit reconnu au propriétaire, mais il ne peut l’exercer qu’en respectant les obligations sur propriétaire fixées par la loi du 6 juillet 1989.
Un modèle de lettre bien rédigé, un délai de préavis court respecté, et une notification de congé claire sont essentiels pour éviter toute contestation.
En cas de conflit, le locataire comme le bailleur peuvent saisir le juge afin de trancher.
L’essentiel est de concilier le droit du propriétaire à reprendre le logement et la protection du logement du locataire.
FAQ — Modèle de congé pour reprise du logement
1) Qu’est-ce qu’un congé pour reprise du logement ?
Il s’agit de la notification par laquelle le propriétaire peut donner congé à son locataire pour reprendre le logement et en faire sa résidence principale, pour lui-même ou un proche, conformément à la loi du 6 juillet 1989. Le congé au locataire est strictement encadré : motif, délais, forme et preuves de réception.
2) Qui peut être le bénéficiaire de la reprise ?
Le bénéficiaire de la reprise peut être le bailleur, son conjoint, son concubin notoire, son partenaire pacsé, un ascendant ou un descendant, ainsi que ceux de son conjoint/partenaire. La lettre de congé doit préciser le lien de parenté et l’adresse du bénéficiaire où il établira sa résidence principale.
3) Quel délai de préavis s’applique ?
Pour une location vide, le préavis de 6 mois avant l’échéance du bail est obligatoire. Pour une location meublée, le délai est de 3 mois. Le congé prendra effet uniquement à la fin du bail, jamais avant.
4) À quelle date le congé prend-il effet ?
Le congé prend effet à la date d’échéance du contrat. Exemple : si l’échéance est le 20/09/N, le congé « prendra effet le 20 septembre N » si le délai a été respecté (6 ou 3 mois selon le type de location).
5) Comment notifier la lettre de congé ?
Trois voies : lettre recommandée avec accusé (ou courrier recommandé avec accusé), remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou acte d’un commissaire de justice. Cette notification de congé sécurise la preuve de la réception par le locataire.
6) Quelles mentions la lettre doit-elle indiquer ?
Le congé doit indiquer le motif du congé (la reprise du logement), l’adresse du bénéficiaire, le lien de parenté, la date du congé, la date d’effet à la date d’échéance, l’adresse du logement loué et la signature du bailleur. Utilisez un modèle de lettre fiable pour éviter les oublis.
7) Faut-il proposer un relogement au locataire protégé ?
Oui, si le locataire est protégé (âge/ressources), le bailleur doit proposer une solution de relogement en proximité du logement (même commune ou proche). Mentionnez l’offre de logement dans la lettre et joignez, si possible, les justificatifs.
8) Quelles obligations pèsent sur le locataire jusqu’à la sortie ?
Le locataire paie le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail, libère les lieux à l’échéance, participe à l’état des lieux de sortie et restitue les clés. Le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes dues (impayé, réparations, etc.).
9) Peut-on contester le congé ?
Le locataire peut contester le congé s’il estime le motif non réel et sérieux ou la procédure irrégulière (délai, mentions). Il peut saisir la commission départementale de conciliation ou saisir le juge. À défaut, le congé reste valable.
10) Quelle différence avec le congé pour vendre ou pour motif légitime et sérieux ?
Le congé pour reprise vise l’occupation personnelle/familiale. Le congé pour vendre implique une offre de vente et le droit de préemption du locataire. Le « motif légitime et sérieux » couvre les manquements (ex. impayés). Les règles de notification restent comparables.
11) Une personne morale peut-elle donner congé pour reprise ?
La reprise pour habiter concerne en principe les personnes physiques. Une personne morale (ex. SCI non familiale) ne peut, en pratique, pas donner congé pour « habiter » ; elle recourt plutôt au congé pour vendre ou au motif légitime. Vérifier la situation particulière et le contrat de location.
12) Comment sécuriser la date d’envoi ?
Comptez « mois avant la date » d’échéance (6 ou 3). Envoyez la lettre recommandée avec accusé ou faites délivrer par commissaire de justice pour figer la date du congé. En cas de doute, faites-vous assister pour respecter la procédure.
Extrait — Modèle de lettre (seul le modèle complet est juridiquement valable)
Modèle de lettre : « Je vous informe de mon intention de donner congé à son locataire pour reprise du logement situé [adresse], le congé prendra effet à la date d’échéance du bail soit le [date]. Le bénéficiaire de la reprise est [nom, prénom ; lien de parenté] qui y établira sa résidence principale (adresse : [adresse du bénéficiaire]). »