Vous êtes propriétaire d’un local que vous souhaitez louer à un professionnel libéral ? Ou vous exercez une activité hors commerce et cherchez un local adapté ? Le contrat de bail professionnel est alors l’outil juridique idéal. Accessible et souple, il permet de fixer librement les conditions de location tout en protégeant les deux parties.
Dans cet article, je vous explique en tant qu’avocat ce que doit contenir un bail professionnel, comment le rédiger correctement, et vous propose un modèle de bail professionnel complet prêt à l’emploi, disponible sur jurismodele.fr.
Ce modèle inclut les articles les plus importantes (lieu du siège social, montant du capital s’il s’agit d’une SCI).
Vous trouverez également d’autres modèles de contrats comme, par exemple :
- Le contrat de mise à disposition d’un bureau (formule plus adaptée à certaine situation, faisant appel au droit commun).
- Le contrat de bail commercial (qui, contrairement à ce que l’on pourrait penser peut s’appliquer à la location de bureaux pour exercer une profession libérale et qui offre une protection supérieure pour le locataire en terme de maintient dans les lieux loués.).
📌 Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Le bail professionnel est un contrat de location conclu entre un bailleur (souvent propriétaire des lieux) et un preneur exerçant une activité libérale ou professionnelle non commerciale, dans des locaux à usage exclusivement professionnel.
Le bien loué doit pouvoir permettre une activité professionnelle. Par exemple, s’il s’agit d’un immeuble particulier à usage exclusif d’habitation, il ne pourra pas être loué en tant que bureau, cabinet ou étude. En revanche, il est possible de faire un bien à usage mixte si les professions libérales sont tolérées dans l’immeuble.
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel ne relève pas du statut des baux commerciaux, ce qui signifie qu’il est plus souple dans sa gestion, mais n’offre pas le droit au renouvellement.
Les baux professionnels n’étant pas transmis obligatoirement lors de la cession d’un fonds, il est parfois préférable d’opter pour un bail commercial.
🏢 Qui peut signer un bail professionnel ?
Le bail professionnel concerne exclusivement :
- les professions libérales (avocats, médecins, architectes, experts-comptables…),
- les auto-entrepreneurs exerçant une activité intellectuelle ou de conseil,
- les sociétés civiles (ex : SELARL, SCM) à objet non commercial.
Un local professionnel peut être loué à une personne morale ou à une personne physique, sous réserve qu’il soit utilisé uniquement pour une activité professionnelle non commerciale ou, éventuellement, mixte (habitation et activité libérale).
⚠️ Si le preneur exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle, il faudra opter pour un bail commercial. (Certaines règles relatives aux baux commerciaux sont d’ordre public. La volonté des parties ne peut pas écarter ces règles).
✍️ Clauses essentielles du contrat de bail professionnel
Un contrat de bail professionnel doit impérativement contenir un certain nombre de clauses essentielles. Voici les éléments d’un bail à ne pas négliger :
1. Identification des parties
Le contrat doit préciser les nom, prénom, adresse, nationalité, forme juridique le cas échéant (personne morale), numéro SIREN et RCS pour les sociétés, ou qualité du signataire (gérant, indivisaires, etc.). Quelques lignes suffisent mais il ne doit pas y avoir de doute sur la qualité des parties. Il est utile, en cas de profession ordinale, de renseigner le numéro d’identification et l’année d’inscription du locataire en fonction de sa profession.
2. Description du local
Le présent bail doit détailler les lieux loués : adresse, étage, superficie, destination précise (ex. : “usage professionnel”), éventuelles parties communes, annexes, etc.
Il peut être intéressant de décrire le statut juridique de l’immeuble (maison individuelle, immeuble en copropriété etc).
3. Durée du bail
La durée minimale d’un bail professionnel est de 6 ans. Il peut être conclu pour une période plus longue, avec ou sans tacite reconduction. En revanche, une résiliation anticipée n’est possible que dans les conditions prévues au contrat ou par lettre recommandée avec avis de réception, moyennant un préavis de 6 mois pour le locataire.
S’il y a un minimum de 6 ans pour la durée initiale du bail, il n’y a pas de maximum. Toutefois, pour une durée supérieure à 12 années, le bail devra obligatoirement être passé devant un notaire (acte authentique).
Le bailleur ne peut pas donner congé avant l’échéance sauf clause spécifique.
4. Montant du loyer
Le montant du loyer est fixé librement entre les parties. Il peut être :
- mensuel ou trimestriel,
- exprimé hors taxes ou TTC (notamment si le bailleur est soumis à la TVA),
- révisé chaque année selon un indice des loyers des activités tertiaires (il ne faut pas oublier la clause de révision). Les baux qui ne prévoient pas de clause d’indexation ne peuvent voir leurs loyers modifiés.
- Il faudra également prévoir les frais et charges mis à la charge du preneur.
5. Dépôt de garantie
Bien que non obligatoire, un dépôt de garantie est souvent prévu. Son montant équivaut généralement à un ou deux mois de loyer.
6. Répartition des charges
Le présent contrat doit préciser qui prend à sa charge :
- les charges courantes (eau, électricité, entretien),
- la taxe foncière (les impôts peuvent être remboursés par le preneur),
- les travaux d’entretien ou de mise aux normes (sauf ceux de l’article 606 du Code civil),
- l’assurance des locaux.
En l’absence de précision, certaines charges restent à la charge du preneur par plein droit.
7. État des lieux et diagnostics
Un état des lieux est obligatoirement réalisé à l’entrée et à la sortie. Il faut également joindre :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE),
- le diagnostic amiante (obligatoire pour certains immeubles),
- éventuellement une annexe environnementale si les locaux dépassent 2 000 m².
Attention, s’il s’agit d’un bien mixte, c’est à dire qu’il correspond également au domicile du preneur, il devra être fait application de règles plus contraignantes et la remise d’autres documents sera impérative.
🧾 Exemples de clauses spécifiques
Voici quelques clauses essentielles à intégrer ou adapter selon le contexte :
- Clause résolutoire : prévoit la résiliation automatique du bail en cas de défaut de paiement, non-respect des obligations ou modification d’activité sans autorisation.
- Clause d’indexation : ajuste le loyer selon l’indice des loyers des activités tertiaires ou l’indice INSEE.
- Clause d’usage exclusif : limite l’utilisation des locaux à une seule activité professionnelle (ce type de clause est très fréquentes dans les baux commerciaux).
- Celle prévoyant une assistance mutuelle en cas de partage de locaux.
- Celle indiquant les jours de disponibilité pour un partage de bureau. Il peut également y avoir un contrat distinct de partage de frais.
🔁 Renouvellement et résiliation du bail
Le renouvellement du bail professionnel n’est pas automatique : le bail professionnel n’ouvre aucun droit au renouvellement, sauf nouvelle convention signée entre les parties.
En l’absence de congé donné, le bail est souvent reconduit tacitement pour la même durée. Cette tacite reconduction doit être précisée dans le contrat.
Résiliation
Le locataire peut résilier à tout moment, avec un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception.
Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, sauf faute grave du locataire ou cas de force majeure.
🧩 Quelle est la différence avec un bail commercial ?
Le bail professionnel :
- est réservé aux activités non commerciales,
- est plus souple à rédiger et résilier,
- n’offre pas de droit au bail ni d’indemnité d’éviction.
Le bail commercial, lui, est encadré par le Code de commerce (notamment l’article L.145-1), et protège davantage le locataire professionnel, notamment avec le droit au renouvellement.
📝 Comment rédiger un bail professionnel conforme ?
Pour rédiger un bail professionnel, il est important de veiller au respect des dispositions du Code civil et des lois en vigueur, notamment la loi du 23 décembre 1986 et la loi ALUR.
👉 Pour vous faire gagner du temps, je mets à votre disposition un modèle de bail professionnel complet, actualisé et conforme aux dernières dispositions légales, à télécharger directement sur jurismodele.fr (mieux qu’un pdf, votre modèle est en format Word pour vous permettre de le modifier selon vos besoins).
Ce modèle de bail inclut toutes les clauses essentielles, les mentions obligatoires, les annexes (DPE, état des lieux…), et une notice explicative.
🎯 À retenir
- Le bail professionnel est idéal pour les professions libérales.
- Il offre de la souplesse contractuelle mais moins de garanties que le bail commercial.
- Il doit mentionner avec précision les lieux loués, la durée du bail, le montant du loyer, les charges et les obligations du preneur.
- Pour éviter toute erreur, il est recommandé d’utiliser un modèle de bail professionnel rédigé par un avocat.
❓ FAQ – Modèle de bail professionnel
🔹 Qui peut signer un bail professionnel ?
Le bail professionnel peut être signé par un propriétaire (personne physique ou morale) et un preneur exerçant une activité libérale (médecin, avocat, architecte, etc.). Il est destiné aux professions non commerciales. Une personne morale (comme une SELARL ou une SCM) peut aussi conclure ce type de contrat de location.
🔹 Quelle est la durée d’un bail professionnel ?
La durée minimale d’un bail professionnel est de 6 ans. Il peut être tacitement reconduit pour une durée identique si aucune des parties ne donne congé à l’échéance. Le locataire peut, quant à lui, résilier le bail à tout moment avec un préavis de 6 mois.
🔹 Quelles sont les différences entre bail professionnel et bail commercial ?
Le bail commercial concerne les activités commerciales, artisanales ou industrielles, et est encadré par le code de commerce (notamment l’article L.145-1). Il offre au preneur un droit au renouvellement et une éventuelle indemnité d’éviction. Il est conclu pour une durée de 9 ans au minimum.
Le bail professionnel, plus souple, ne permet pas ce type de protection, mais il est plus simple à conclure et à résilier. Il est prévu pour une durée de 6 ans au minimum.
🔹 Quelles sont les charges à la charge du preneur ?
Sauf clause contraire, le preneur supporte les charges courantes, l’entretien des lieux loués, les petites réparations et parfois la taxe foncière. Les travaux relevant de l’article 606 du Code civil (gros travaux) restent à la charge du bailleur, sauf disposition expresse.
🔹 Faut-il passer devant notaire pour signer un bail professionnel ?
Non, le bail professionnel peut être établi sous seing privé, sans passer devant un notaire. Toutefois, pour certaines durées longues ou si l’enregistrement est nécessaire, un acte notarié peut être utile, notamment en cas de dépôt au service de la publicité foncière.
🔹 Peut-on louer un local mixte (habitation + professionnel) ?
Non, le bail professionnel concerne uniquement un usage professionnel. Pour un local à double usage (habitation + bureau), il faut conclure un bail mixte, qui répond à des règles différentes.
🔹 Où trouver un modèle de bail professionnel ?
Vous pouvez télécharger un modèle de bail professionnel complet, conforme aux dernières dispositions légales, avec toutes les clauses essentielles, sur jurismodele.fr. Il est disponible en format Word, modifiable selon votre situation, et accompagné d’une notice explicative. Tous nos modèles sont à jour des lois en vigueur et accompagnés d’une notice d’information indiquant les délais, le cadre juridique et d’autres informations utiles.
🔹 Que se passe t’il si aucun état des lieux n’a été fait ?
En principe, un état des lieux est rédigé lors de la prise d’effet du bail et lors de la résiliation du bail (remise des clés). A défaut, le local est réputé pris ou rendu en bon état.
🔹Peut on rédiger un bail professionnel précaire ?
Non, car le principe est qu’il est conclu pour une durée de 6 ans, au minimum, à compter de la date d’effet du bail.
Si vous souhaitez un bail précaire, il conviendra de choisir un autre contrat (de type mise à disposition d’un bureau).
🔹Que se passe t’il si le locataire refuse de quitter les lieux alors que le bailleur a notifié un congé ?
Attention, une action en justice est nécessaire pour obtenir gain de cause en cas de contestation. Toute action personnelle est interdite et rendrait son auteur responsable d’une voie de fait.
Une clause résolutoire (à bien étudier lors de la rédaction du bail), ne pourra aboutir à la résiliation du bail et la libération des lieux que si elle est constatée en justice (seul un titre exécutoire – jugement ou ordonnance, vous permet de reprendre votre local avec l’aide d’un commissaire de justice).
Il est interdit de procéder de manière forcée sans le truchement d’un huissier de justice.
🔹Quel est le coût et l’avantage à faire enregistrer un bail professionnel ?
Les actes constatant des baux à durée limitée d’immeubles, de fonds de commerce ou de clientèles sont assujettis à un droit fixe de 25 € lorsque l’enregistrement en est requis par les parties (article 739 du code général des impôts).
L’avantage est que le bail a une date certaine.
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