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🏢 Comment demander le renouvellement du bail commercial ?

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Lorsque le terme du bail approche, le locataire commerçant peut souhaiter poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce dans les mêmes locaux. Encore faut-il savoir comment demander le renouvellement du bail commercial dans les règles. Cette démarche juridique, encadrée par le code de commerce, suppose de respecter des délais stricts, un formalisme rigoureux, et des conditions précises. Dans cet article, nous vous guidons pas à pas pour formuler une demande de renouvellement en bonne et due forme, éviter les erreurs fréquentes, et défendre vos droits face à un éventuel refus de renouvellement.

📌 Pourquoi demander le renouvellement d’un bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial permet au locataire d’assurer la continuité de son activité sans avoir à déménager son fonds de commerce. Il s’agit d’un droit fondamental reconnu au preneur à condition de respecter certaines conditions prévues aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce. C’est ce que l’on appelle le principe du renouvellement.

Sans demande de renouvellement, ou en cas d’oubli de formaliser l’acte, le bail pourrait se poursuivre par tacite reconduction, mais sans les garanties du statut des baux commerciaux : en particulier, le bailleur pourrait alors donner congé avec un simple préavis, sans verser d’indemnité d’éviction.

🧾 Ce que permet la demande de renouvellement :

  • Sécuriser la jouissance du local commercial pour une nouvelle période de 9 ans ;
  • Préserver le droit au bail, qui constitue un élément essentiel du fonds de commerce ;
  • Obtenir un nouveau bail, avec la possibilité de négocier un nouveau loyer ou de demander le maintien du loyer du bail renouvelé selon la valeur locative.

💡 Bon à savoir : Même en l’absence de congé délivré par le bailleur, le locataire peut prendre l’initiative et demander le renouvellement par acte extrajudiciaire ou courrier recommandé avec accusé de réception.

📅 Quand faire sa demande de renouvellement ?

La demande peut être faite :

  • Soit dans les six mois précédant l’expiration du bail (article L145-10 du Code de commerce),
  • Soit à tout moment après l’expiration du bail, tant qu’aucun congé n’a été donné, ce qui conduit à une tacite prolongation du contrat initial.

On parle alors de prolongation du bail initial par effet tacite. Cette situation ne doit pas être confondue avec un renouvellement exprès, qui implique une volonté claire du preneur ou du bailleur de conclure un nouveau contrat.

🕒 Exemple : si votre bail prend fin le 30 septembre, vous pouvez envoyer votre demande écrite de renouvellement dès le 1er avril, et jusqu’au 30 septembre inclus.

✉️ Comment formuler une demande de renouvellement du bail commercial ?

La demande de renouvellement du bail commercial doit respecter un formalisme strict, car un oubli ou une erreur peut entraîner des conséquences juridiques graves, notamment une peine de nullité de la demande, ou encore une perte du droit au renouvellement.

✅ Les conditions de validité

Pour être valable, la demande doit :

  • émaner du locataire titulaire du bail (ou de son représentant légal en cas de société),
  • être claire, non équivoque, et exprimer la volonté de voir renouveler le bail,
  • viser expressément un renouvellement du bail commercial, en précisant la date d’effet souhaitée,
  • être notifiée au bailleur par un acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

🔍 Forme recommandée : l’acte extrajudiciaire, établi par un commissaire de justice, est fortement recommandé. Il permet d’éviter tout litige sur la date de réception ou le contenu de la demande.

📝 Exemple de contenu d’une demande de renouvellement

Voici les éléments que doit contenir une lettre de demande :

  • Identité du preneur (locataire) ;
  • Références du bail initial ;
  • Adresse des locaux commerciaux concernés ;
  • Rappel de la date d’expiration du bail ;
  • Mention expresse de la volonté de renouveler le bail commercial ;
  • Éventuellement : proposition d’un nouveau loyer ou demande de maintien du loyer existant ;
  • Date et signature.

📦 Bon à savoir : que se passe-t-il si le bail est arrivé à échéance ?

Tant que le bailleur n’a pas délivré de congé avec offre de renouvellement ou de refus de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction. Dans ce cas, le locataire peut demander le renouvellement du bail même après l’échéance, mais à ses risques : un refus de renouvellement du bailleur pourrait alors survenir sans indemnité d’éviction, si le droit au renouvellement n’est plus garanti.

📥 Faut-il un modèle de lettre ?

Oui, pour sécuriser la procédure, il est vivement conseillé d’utiliser un modèle de lettre de demande de renouvellement conforme aux articles L145-10 et suivants du Code de commerce, et intégrant les bonnes mentions. Vous pouvez retrouver un modèle complet ici :

👉 Modèle de demande de renouvellement de bail commercial à télécharger

⚖️ Que faire si le bailleur accepte, refuse ou ne répond pas à la demande de renouvellement ?

Une fois que le locataire a adressé sa demande de renouvellement, le bailleur dispose de plusieurs options. Chaque réponse (ou absence de réponse) emporte des conséquences juridiques différentes, que nous détaillons ci-dessous.

✅ Le bailleur accepte le renouvellement

Dans ce cas, la procédure est fluide :

  • Il peut accepter expressément le renouvellement par écrit (via lettre recommandée, LRAR, ou acte de commissaire de justice).
  • Il peut également accepter tacitement, en ne s’opposant pas à la demande et en laissant le locataire en possession des lieux.

📝 Attention : l’acceptation peut s’accompagner d’une proposition de nouveau loyer. Le bailleur propose alors un montant du loyer pour le bail renouvelé, qui peut donner lieu à une négociation, voire à une procédure judiciaire si aucun accord n’est trouvé (voir plus bas).

❌ Le bailleur refuse le renouvellement

Le refus de renouvellement peut intervenir pour deux raisons :

  1. Sans motif légitime → il doit verser une indemnité d’éviction au locataire, équivalente à la valeur du fonds de commerce.
  2. Avec motif légitime et sérieux (ex. : non-paiement du loyer, non-respect des clauses du bail, etc.) → aucune indemnité n’est due, à condition que le motif soit reconnu valable par le tribunal judiciaire.

📌 Important : le refus doit être signifié dans un acte extrajudiciaire, à peine de nullité.

😶 Le bailleur ne répond pas

En l’absence de réponse dans un délai de trois mois à compter de la notification au bailleur, celui-ci est réputé avoir accepté le renouvellement, aux clauses et conditions du bail expiré (sous réserve d’un éventuel ajustement du loyer par la suite).

➡️ Cette absence de réponse permet donc au locataire de renouveler le bail sans nouvelle formalité, mais le débat sur le loyer peut toujours survenir ensuite.

🧾 Peut-on refuser le loyer proposé lors du renouvellement ?

Oui. Si le bailleur propose un nouveau loyer dans son offre de renouvellement, le locataire peut l’accepter ou le contester. En cas de désaccord, l’une ou l’autre des parties peut saisir le juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer du bail renouvelé, en fonction de la valeur locative (art. L145-33 du Code de commerce).

🕐 Délai à retenir

  • Le bailleur a 3 mois pour répondre à la demande de renouvellement.
  • En cas de refus injustifié, le droit au renouvellement protège le locataire via le versement d’une indemnité d’éviction.
  • Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire en cas de refus, silence ou désaccord sur le loyer.

💶 Fixation du loyer dans le cadre du renouvellement du bail commercial

La fixation du loyer lors du renouvellement du bail commercial est l’un des points les plus sensibles de la procédure. En principe, le loyer du bail renouvelé reste plafonné, sauf exceptions prévues par la loi.

📌 Le principe du plafonnement du loyer renouvelé

Conformément à l’article L145-33 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé est, sauf exceptions, plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon la nature de l’activité.

Exemple concret :
Un bail conclu en 2015 à 1200 € mensuels pourra être réévalué en 2024 en fonction de l’évolution de l’indice, mais sans excéder cette variation.

🔓 Les cas de déplafonnement

Le bailleur peut proposer un loyer supérieur au plafond légal dans les cas suivants :

  • Modification notable des caractéristiques des locaux (agrandissement, aménagement, etc.)
  • Changement de la destination des lieux (ex. : passage d’un commerce à une activité de restauration)
  • Variation significative des facteurs locaux de commercialité
  • Durée du bail dépassant 9 ans

Dans ces situations, le bailleur peut invoquer un déplafonnement, à condition d’en apporter la preuve.

⚖️ En cas de désaccord sur le loyer : que faire ?

Lorsque le bailleur propose un nouveau loyer dans l’offre de renouvellement, et que le locataire le conteste, deux issues sont possibles :

  1. Négociation amiable
    Les parties peuvent parvenir à un accord sur le montant du loyer et formaliser leur entente dans un nouveau contrat ou un avenant.
  2. Saisir le juge des loyers commerciaux
    En l’absence d’accord, le tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance) peut être saisi pour fixer le montant du loyer.

🔎 Le juge statue selon la valeur locative, en tenant compte :

  • De la destination des lieux
  • Des caractéristiques du local commercial
  • Des obligations des parties
  • Des facteurs locaux de commercialité
  • Des prix habituellement pratiqués dans le voisinage

📋 La procédure devant le juge des loyers commerciaux

  • Une demande préalable de fixation du loyer doit être formée, en général par acte de commissaire de justice.
  • Si aucun accord n’intervient dans un certain délai, le tribunal peut être saisi.
  • Le juge nomme souvent un expert judiciaire pour déterminer la valeur locative.
  • Une audience est fixée, puis une décision rendue, qui s’impose aux parties.

💡 Bon à savoir

  • En l’absence de demande de révision, le loyer initial reste applicable jusqu’à l’issue de la procédure.
  • La fixation judiciaire du loyer a un effet rétroactif à la date du renouvellement du bail.
  • Un locataire qui accepte le renouvellement sans se prononcer sur le loyer peut ensuite contester l’augmentation excessive.

❌ Refus de renouvellement et indemnité d’éviction : vos droits en cas de conflit

Le renouvellement d’un bail commercial n’est pas automatique. Le bailleur peut refuser le renouvellement, à certaines conditions strictes, et sous réserve de verser une indemnité d’éviction. Cette étape est souvent source de tension entre les parties.

🚫 Le refus de renouvellement du bail commercial

En vertu de l’article L.145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit indemniser le locataire évincé, sauf exceptions. Ce refus doit être notifié dans les formes prévues par la loi, à savoir :

  • Par acte extrajudiciaire délivré par un commissaire de justice (ancien huissier).
  • Avec une motivation claire (ex. : démolition de l’immeuble, manquement du locataire…).

👉 À défaut, la notification du refus est irrégulière et peut être inopposable au locataire.

💰 L’indemnité d’éviction : principe et calcul

Le locataire évincé sans motif légitime a droit à une indemnité d’éviction, qui doit compenser intégralement le préjudice subi. Elle comprend généralement :

  • La valeur du fonds de commerce (clientèle, achalandage…)
  • Les frais de déménagement, de réinstallation
  • Les frais de réaménagement du nouveau local
  • Le perte éventuelle du droit au bail
  • Une indemnité pour trouble commercial

🔎 Cette indemnité est souvent équivalente à la valeur du fonds de commerce, évaluée à dire d’expert.

⚖️ Exceptions au versement de l’indemnité

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité si :

  1. Le locataire a commis une faute grave, comme :
    • Le non-paiement répété du loyer
    • Une infraction à la destination des lieux
    • Des troubles de voisinage
  2. Le bailleur souhaite reprendre le local pour :
    • L’habiter lui-même
    • Le faire habiter par un membre de sa famille
    • Le reconstruire ou effectuer de gros travaux
      ⚠️ Dans ce cas, le bailleur doit justifier la réalité et la faisabilité du projet.
  3. Le locataire ne respecte pas les obligations du bail (entretien, autorisations administratives…).

📩 Comment notifier un refus de renouvellement ?

Le refus de renouvellement doit être notifié au moins six mois avant la fin du bail, par :

  • Un acte de commissaire de justice
  • Ou un courrier recommandé avec accusé de réception (dans certains cas)

Il doit mentionner explicitement le refus, les motifs éventuels, et le rappel du droit à indemnité s’il y a lieu.

📝 Il est fortement conseillé d’utiliser un modèle de lettre rédigé par un professionnel du droit ou un avocat, afin d’éviter toute nullité de la notification.

🧾 Le droit de repentir du bailleur

Même après avoir refusé le renouvellement, le bailleur peut, avant le paiement effectif de l’indemnité d’éviction, se rétracter grâce au droit de repentir (article L.145-58 du Code de commerce).

Cela lui permet de revenir sur sa décision et de renouveler le bail aux conditions initiales, à condition que :

  • Le locataire n’ait pas déjà quitté les lieux
  • Le tribunal n’ait pas fixé le montant de l’indemnité

👉 Ce droit vise à favoriser le maintien de l’activité économique tout en évitant une indemnisation lourde.

⚠️ Les risques en cas d’absence de demande ou de notification dans les délais

Le renouvellement d’un bail commercial ne se présume pas : il doit être demandé et accepté dans les formes et délais légaux. Une simple prolongation tacite du bail n’offre pas les mêmes garanties juridiques au preneur.

🕰️ Que se passe-t-il si le locataire ne fait pas de demande ?

Si, à l’expiration du bail, le locataire ne formule aucune demande de renouvellement dans les 6 mois précédant la fin du bail, plusieurs cas peuvent se produire :

  1. Le bail se poursuit tacitement :
    • Le locataire reste dans les lieux
    • Le bailleur ne donne pas congé
    • Le bail est prolongé de manière tacite, sans nouvelle durée déterminée

⚠️ Cette tacite prolongation ne vaut pas renouvellement du bail au sens du statut des baux commerciaux. Elle ne donne donc pas droit à une indemnité d’éviction en cas de congé ultérieur !

  1. Le bailleur peut donner congé à tout moment, en respectant :
    • Un préavis de six mois
    • Les formes légales (acte extrajudiciaire ou courrier recommandé)

❗ Et si le bailleur oublie de répondre à une demande de renouvellement ?

Lorsqu’un locataire envoie une demande de renouvellement, le bailleur dispose de 3 mois pour répondre :

  • Par acceptation
  • Par refus motivé
  • Par une offre de renouvellement à des conditions différentes

💬 En l’absence de réponse dans ce délai, le silence du bailleur vaut acceptation implicite du renouvellement du bail, aux conditions antérieures.

👉 Il est donc risqué pour le bailleur de rester passif.

📭 L’importance de la preuve de la notification

Toute demande ou réponse doit être notifiée en bonne et due forme :

  • Par lettre recommandée avec accusé de réception
  • Ou par acte d’huissier (commissaire de justice)

🛑 En cas d’absence d’accusé de réception ou d’acte extrajudiciaire, la notification peut être jugée nulle, avec de lourdes conséquences juridiques.

📝 Exemple : Une demande de renouvellement non signifiée correctement pourra être considérée comme inexistante. De même, un refus de renouvellement sans mention du droit à indemnité est nul.

💡 Conseil de pro

Pour éviter toute nullité, il est conseillé de :

  • Conserver la preuve de l’envoi (accusé de réception ou procès-verbal de signification)
  • Dater précisément les actes
  • Utiliser un modèle sécurisé, à jour de la jurisprudence et des dernières réformes (Loi Pinel)

🧑‍⚖️ En cas de doute, n’hésitez pas à saisir le tribunal judiciaire ou à consulter un avocat spécialisé.

💶 Comment se déroule la fixation du loyer du bail renouvelé ?

Lors du renouvellement du bail commercial, le montant du loyer peut être revu. Ce n’est pas une reconduction automatique du loyer précédent, sauf exception. Le principe du renouvellement implique une possibilité de négociation et, en cas de désaccord, une intervention du juge des loyers commerciaux.

⚖️ Le principe du plafonnement du loyer renouvelé

En règle générale, le loyer du bail renouvelé est plafonné :

  • Il ne peut pas augmenter de manière excessive.
  • Il est limité par la variation de l’indice de référence (généralement l’ILC ou l’ILAT selon l’activité).

📌 L’indice applicable est celui publié par l’INSEE, correspondant à l’activité du locataire.

🧮 Exemple : Si l’indice ILC a augmenté de 5 % depuis le bail initial, le nouveau loyer ne pourra pas augmenter de plus de 5 % (sauf exceptions).

🛑 Les cas de déplafonnement du loyer

Le bailleur peut demander un loyer supérieur au plafond si certaines conditions de déplafonnement sont remplies, notamment :

  1. Modification notable des facteurs locaux de commercialité
    • Nouveaux transports en commun
    • Construction d’un centre commercial
    • Amélioration du quartier…
  2. Transformation des locaux
    • Agrandissement
    • Changement d’affectation autorisé par le bail
  3. Durée du bail initial supérieure à 9 ans
    • Exemple : un bail de 12 ans ou une reconduction sans renouvellement formel pendant plus de 9 ans
  4. Clause de déplafonnement contractuelle
    • Certaines clauses du contrat de bail commercial peuvent prévoir un déplafonnement anticipé

🧾 Fixation amiable ou judiciaire

🔹 En cas d’accord entre les parties :

  • Le montant du loyer renouvelé est librement fixé
  • Un avenant ou un nouveau contrat formalise l’accord

🔹 En cas de désaccord :

  • Le locataire ou le bailleur peut saisir le juge des loyers commerciaux
  • Le juge prend en compte :
    • La valeur locative
    • Les usages locaux
    • Les caractéristiques du local commercial
    • Les clauses du bail

🧑‍⚖️ La procédure est encadrée par les articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.

⏱️ Délais à respecter

La demande de révision du loyer doit être :

  • Formée dans les 3 mois suivant l’acceptation du renouvellement
  • Notifiée au bailleur ou au locataire (par courrier recommandé ou acte de commissaire)

📬 À défaut de réponse dans un délai d’un mois, la partie saisie peut considérer la demande refusée et saisir le tribunal compétent.

💡 Astuce

Pour maximiser vos chances d’obtenir un loyer juste :

  • Appuyez-vous sur des éléments objectifs (loyers pratiqués dans le quartier, diagnostics, évolutions des indices).
  • Envisagez une médiation amiable avant toute action judiciaire.
  • Faites constater les évolutions du quartier par un professionnel (géomètre, notaire…).

⚖️ Que faire en cas de désaccord ou de refus de renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement d’un bail commercial peut devenir contentieux lorsque :

  • Le bailleur refuse de renouveler,
  • Ou lorsque les parties ne s’entendent pas sur les conditions du nouveau bail, notamment le montant du loyer.

Dans ces situations, le locataire doit réagir rapidement pour faire valoir ses droits et éviter la perte de son fonds de commerce.

❌ Le refus de renouvellement par le bailleur

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à deux conditions :

  1. Soit il invoque un motif grave et légitime contre le locataire (ex. : retards de paiement répétés, infractions au contrat, usage des lieux contraire à la destination…).
  2. Soit il refuse sans motif, mais dans ce cas, il doit verser une indemnité d’éviction.

👉 Ce refus de renouvellement doit être notifié par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par commissaire de justice), à peine de nullité.

💰 L’indemnité d’éviction

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif valable, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction.

📌 Cette indemnité couvre :

  • La valeur du fonds de commerce
  • Les frais de déménagement et de réinstallation
  • Les pertes liées à la non-relocalisation
  • Les travaux d’aménagement perdus

L’indemnité est évaluée selon la valeur locative, la notoriété du commerce, la situation du local commercial…

⚖️ En cas de désaccord sur le montant, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) est compétent.

📅 Délais à respecter par le locataire

Si le locataire souhaite contester le refus de renouvellement :

  • Il dispose d’un délai de 2 ans pour saisir le tribunal, à compter de la signification du refus.
  • Ce délai est prévu à peine de forclusion (article L145-60 du code de commerce).

⛔ Passé ce délai, il perd tout droit à indemnité d’éviction et le refus devient définitif.

🏛️ Saisir le tribunal en cas de désaccord

En cas de désaccord sur le montant du nouveau loyer, l’offre de renouvellement, ou toute autre condition du bail, le locataire ou le bailleur peut saisir le juge des loyers commerciaux.

📌 La procédure judiciaire suit généralement ces étapes :

  1. Tentative de conciliation amiable ou désignation d’un expert judiciaire ;
  2. Évaluation de la valeur locative ;
  3. Fixation du loyer du bail renouvelé par le tribunal ;
  4. Possibilité d’appel de la décision.

⚠️ Et si le bailleur reste silencieux ?

En l’absence de réponse dans les 3 mois suivant la demande de renouvellement, le locataire peut :

  • L’interpréter comme un refus implicite ;
  • Ou relancer par acte de commissaire (option à privilégier pour sécuriser la procédure).

📩 En tout état de cause, il est fortement recommandé d’adresser une demande écrite et un courrier recommandé avec accusé de réception, voire un acte de commissaire.

👨‍⚖️ Le rôle crucial de l’avocat

Un avocat spécialisé en baux commerciaux peut :

  • Contester un refus injustifié de renouvellement ;
  • Négocier l’indemnité d’éviction ;
  • Vous représenter devant le tribunal ;
  • Vérifier le respect des conditions légales.

📞 Faire appel à un professionnel du droit dès les premiers échanges avec le bailleur vous protège contre les erreurs fatales (délais, motifs, formes…).

💸 L’indemnité d’éviction : principe, calcul, procédure

Lorsqu’un bail commercial n’est pas renouvelé par le bailleur, sans qu’il ne justifie d’un motif grave et légitime, la loi lui impose de verser au locataire évincé une indemnité d’éviction.

Cette indemnité constitue un droit au renouvellement protégé par le statut des baux commerciaux. Son absence de paiement ou son insuffisance peut être contestée devant le tribunal.

⚖️ Le principe du droit à indemnité

L’article L145-14 du Code de commerce est clair :

« Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail sans justifier d’un motif grave et légitime est tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction. »

➡️ L’indemnité a pour objectif de compenser le préjudice causé par la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux commerciaux.

📊 Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?

L’indemnité d’éviction doit couvrir l’intégralité du préjudice subi par le locataire, incluant :

  • La valeur du fonds de commerce (clientèle, achalandage, enseigne…) ;
  • Le coût du transfert (déménagement, publicité, réinstallation…) ;
  • Le préjudice d’image ou de notoriété ;
  • Les frais de licenciement du personnel si le transfert est impossible ;
  • Le remboursement des travaux réalisés aux frais du locataire non amortis.

📌 La valeur du fonds de commerce est estimée en tenant compte de :

  • L’emplacement
  • Le chiffre d’affaires moyen
  • Le type d’activité
  • Les conditions du marché local

🧮 Exemple : un commerce générant 200 000 € de chiffre d’affaires peut voir son indemnité évaluée entre 30 000 € et 80 000 €, selon la rentabilité et la notoriété.

🧾 Montant de l’indemnité en cas de non-transfert

Si le locataire ne peut pas se réinstaller ailleurs (activité dépendant fortement de la localisation), il peut percevoir :

✅ Une indemnité de remplacement du fonds, égale à la valeur totale du fonds de commerce, plus une indemnité de troubles divers (préjudice moral, frais juridiques, etc.).

En revanche, s’il parvient à transférer son activité, il perçoit :

🔁 Une indemnité de déplacement, qui couvre uniquement le préjudice du transfert (frais, baisse de fréquentation, perte de clientèle…).

🔄 Que se passe-t-il si le bailleur change d’avis ? Le droit de repentir

Le droit de repentir permet au bailleur de revenir sur sa décision de refus de renouvellement, même après condamnation à indemnité, à condition que :

  1. Le locataire n’ait pas encore quitté les lieux,
  2. Le paiement de l’indemnité n’ait pas encore été effectif.

👉 Le bailleur doit notifier sa décision dans un délai de 15 jours après que la décision judiciaire soit devenue définitive.

Il s’agit d’un mécanisme rare, mais stratégique dans certains dossiers.

📝 La procédure d’indemnisation

  1. Refus de renouvellement notifié par acte extrajudiciaire (par commissaire de justice) ;
  2. Le locataire accepte le refus, mais demande le versement de l’indemnité d’éviction ;
  3. En cas de désaccord sur le montant, il saisit le tribunal dans le délai de deux ans ;
  4. Le juge peut ordonner une expertise judiciaire pour évaluer le fonds et fixer le montant de l’indemnité.

📍 La fixation de l’indemnité est parfois longue : elle dépend de nombreux facteurs économiques et juridiques.

📉 Peut-on minorer ou éviter l’indemnité d’éviction ?

Oui, dans certains cas, l’indemnité peut être minorée voire écartée, notamment :

  • Si le locataire a commis une faute grave (non-respect des obligations, nuisances, sous-location non autorisée…) ;
  • Si le fonds de commerce a peu de valeur ou n’existe plus ;
  • Si le renouvellement du bail n’est pas juridiquement possible (exemple : bail expiré et non renouvelé depuis longtemps sans action du locataire) ;
  • En cas de requalification en occupation précaire.

⚠️ Ces cas sont strictement encadrés par la jurisprudence. Une analyse approfondie du dossier est essentielle.

✍️ Modèle de lettre de demande de renouvellement du bail commercial + conseils pratiques

📬 Quand et comment envoyer sa lettre ?

Pour valablement renouveler un bail commercial, le locataire doit envoyer une demande écrite au bailleur dans les 6 mois précédant l’expiration du bail. Il est vivement recommandé d’utiliser :

  • Une lettre recommandée avec accusé de réception, ou
  • Un acte extrajudiciaire délivré par un commissaire de justice (ancien huissier de justice).

📌 Cette lettre doit comporter certaines mentions obligatoires, sous peine de nullité ou de rejet implicite.

📄 Modèle de lettre de demande de renouvellement

À envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception ou par commissaire de justice

ATTENTION : ce modèle est un simple extrait
[Votre nom ou dénomination sociale]  
[Adresse complète]  
[Téléphone / Email]  

À l’attention de :  
[Nom du bailleur ou de la société bailleresse]  
[Adresse complète]  

Objet : Demande de renouvellement du bail commercial  

Madame, Monsieur,  

Je suis actuellement titulaire d’un **bail commercial** signé le [date de signature] portant sur le **local commercial situé au [adresse complète]**, destiné à l’exploitation d’une activité de [préciser].

Le bail arrivant à **échéance le [date]**, et conformément aux dispositions des **articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce**, je vous adresse par la présente une **demande de renouvellement du bail**, dans les conditions prévues par la loi.

Je vous remercie de me faire connaître votre décision dans le **délai légal de trois mois** à compter de la **réception** de cette lettre, faute de quoi le **renouvellement sera réputé accepté**.

Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.  

[Signature]

✅ Ce modèle de lettre est à adapter selon les circonstances (exemple : si des avenants ont modifié le bail initial, ou si la durée a été prolongée tacitement).

📌 Bonnes pratiques et erreurs à éviter

Voici quelques conseils juridiques pour sécuriser votre demande de renouvellement de bail commercial :

✅ Ce qu’il faut faire

  • Vérifier la date d’expiration du bail initial ou de son éventuelle reconduction ;
  • Envoyer la demande au bon destinataire (propriétaire ou mandataire clairement identifié) ;
  • Conserver une preuve d’envoi et de réception ;
  • Rédiger la lettre de façon claire, sans ambiguïté sur votre volonté de renouveler le bail.

❌ Ce qu’il faut éviter

  • Envoyer la lettre trop tôt (plus de 6 mois avant l’échéance) ou trop tard ;
  • Se contenter d’un email ou d’un appel téléphonique : seule une notification écrite a une valeur juridique ;
  • Demander le renouvellement tout en formulant des réserves vagues ou des conditions imprécises (cela pourrait être interprété comme un refus de renouvellement).

⚖️ Et après ? Les suites de la demande

  • Si le bailleur accepte, il doit proposer un nouveau bail (écrit), avec ou sans modification du loyer ;
  • S’il garde le silence pendant 3 mois, le renouvellement est réputé accepté aux conditions du bail précédent (sauf révision de loyer par voie judiciaire) ;
  • S’il refuse le renouvellement, il doit notifier son refus dans le délai légal et proposer une indemnité d’éviction.

❌ Que faire en cas de refus de renouvellement du bail commercial ?

Le refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur est une situation sensible, aux conséquences importantes pour le locataire. Selon le Code de commerce, ce refus est possible, mais il est encadré strictement par la loi.

🧾 Peut-on refuser de renouveler un bail commercial ?

Oui, le bailleur peut refuser le renouvellement, mais dans deux hypothèses seulement :

  1. Sans motif légitime, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire.
  2. Avec un motif grave et légitime, il est exonéré de toute indemnité.

⚠️ Indemnité d’éviction : principe et montant

En cas de refus sans motif valable, le bailleur est tenu de verser au locataire évincé une indemnité d’éviction, destinée à compenser :

  • La perte du droit au bail,
  • La valeur du fonds de commerce (si celui-ci ne peut être réinstallé à proximité),
  • Les frais de déménagement et de réinstallation,
  • La perte d’un chiffre d’affaires, le cas échéant.

💡 Cette indemnité peut atteindre des sommes importantes, souvent estimées par expertise amiable ou judiciaire.

🔍 Quels sont les motifs de refus « légitimes » ?

La loi liste plusieurs motifs permettant au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité. En voici les principaux :

  • Inexécution grave par le locataire de ses obligations (loyers impayés, dégradation des locaux, activité non autorisée…) ;
  • Démolition-reconstruction d’un immeuble insalubre ou dangereux (avec autorisation administrative) ;
  • Reprise pour usage personnel du local commercial (rare, mais possible dans certains cas limités) ;
  • Non-inscription au registre du commerce ou des métiers, en contradiction avec le statut des baux commerciaux ;
  • Absence d’exploitation effective du fonds de commerce.

🛑 Attention : ces motifs sont strictement interprétés par les tribunaux, et le bailleur devra en prouver la réalité.

🧭 Que faire en tant que locataire en cas de refus ?

📌 Étape 1 : Vérifiez la régularité du refus

Le refus doit respecter certaines conditions de forme et de fond :

  • Il doit être notifié par acte extrajudiciaire, via un commissaire de justice ;
  • Il doit respecter le délai de six mois avant l’échéance du bail ;
  • Il doit mentionner le motif et, le cas échéant, proposer une indemnité d’éviction.

📌 Étape 2 : Tentez une négociation amiable

Dans bien des cas, locataires et bailleurs préfèrent éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse. Une négociation peut porter sur :

  • Le montant de l’indemnité d’éviction,
  • Un nouveau bail avec conditions modifiées,
  • Un délai de départ prolongé.

📩 Un courrier recommandé peut suffire à engager le dialogue.

📌 Étape 3 : Saisissez le juge si besoin

Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut :

  • Contester le refus devant le tribunal judiciaire, dans un délai de deux ans à compter de la notification ;
  • Demander la fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction (via une procédure contradictoire) ;
  • Obtenir, parfois, des dommages-intérêts si le refus est abusif ou frauduleux.

📌 Exemple de contentieux fréquent

Un bailleur refuse le renouvellement, sans verser d’indemnité, en invoquant un motif de non-exploitation du fonds.

Or, le locataire prouve qu’il était en activité, avec des bilans à l’appui. Le tribunal juge alors que le motif n’est pas valable, et condamne le bailleur à verser une indemnité d’éviction + frais de procédure.

⚖️ Le droit de repentir du bailleur : une possibilité de retour en arrière

Même après avoir refusé le renouvellement, le bailleur peut parfois revenir sur sa décision grâce au droit de repentir :

  • Il doit manifester sa volonté expresse de renouveler le bail, avant le départ effectif du locataire ;
  • Il est tenu d’indemniser les frais exposés par le locataire jusqu’à cette décision (ex. : frais de recherche de local, préjudices divers).

📌 Ce droit vise à favoriser les solutions amiables, mais il ne peut être exercé de façon abusive ou tardive.

❓ FAQ – Renouvellement du bail commercial

✅ Quand et comment faire une demande de renouvellement de bail commercial ?

La demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée au bailleur dans les six mois précédant l’expiration du bail, par courrier recommandé avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire délivré par un commissaire de justice.

📝 Que doit contenir la lettre de demande de renouvellement ?

La lettre de demande doit mentionner :

  • L’identité du locataire et du bailleur,
  • L’adresse du local commercial,
  • La volonté claire de renouveler le bail commercial,
  • La date d’envoi et une formule de demande écrite explicite.

📅 Que se passe-t-il si aucune demande de renouvellement n’est faite à l’échéance du bail ?

En l’absence de demande expresse, le bail peut se poursuivre tacitement, mais cela présente un risque pour le locataire, qui pourrait perdre le droit au renouvellement s’il ne respecte pas certains délais.

⚖️ Le bailleur est-il obligé d’accepter le renouvellement ?

Non. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors verser une indemnité d’éviction, sauf s’il justifie d’un motif grave et légitime, ou d’un projet de reconstruction ou reprise conforme à la loi.

💰 Comment est fixé le loyer du bail renouvelé ?

La fixation du loyer du bail renouvelé peut se faire :

  • Soit par accord amiable entre les parties,
  • Soit par décision du juge des loyers commerciaux si aucun accord n’est trouvé.
    Le loyer est en principe plafonné, sauf motifs de déplafonnement prévus par le Code de commerce.

📆 Quel est le délai pour répondre à une offre de renouvellement ?

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour accepter ou refuser la demande de renouvellement. L’absence de réponse peut être interprétée comme une acceptation tacite, sous conditions.

📨 Peut-on contester un refus de renouvellement ?

Oui. Le locataire peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux ans à compter de la notification du refus, pour demander une indemnité d’éviction ou contester les motifs du refus.

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